Адвокат недвижими имоти

По искане на Взискателя, въз основа на годно прано основание съдия-изпълнителят може да извърши въвод срещу лице, намиращо се в даден недвижим имот и да предаде имота на лицето, в полза на което имотът е присъден.

Как може да защити правата си лицето, срещу което се извършва въвода и което съдия-изпълнителят иска да отстрани от имота?

Ако съдия-изпълнителят намери лице, което се намира в имота, законът задължава съдия-изпълнителят да предостави тридневен срок на това лице да поиска спиране на изпълнението от районния съд. Ако намери искането за спиране за основателно, районният съд спира изпълнението като предоставя възможност на лицето, което се е намирало във владение на имота към датата на въвода да предяви иск, за да докаже правата си по отношение на имота.

Продължете към цялата статия…Как може да се защити лице, срещу което се извършва въвод в недвижим имот?

Доскоро у нас се строяха масово сгради и се продаваха имоти. Повечето от имотите се закупуваха с кредити, а строителите, за да построят сградата също взимаха кредити, ипотекирайки.

Често срещана ситуация е следната: Строителят придобива собствеността върху определен терен, върху който ще строи. Ипотекира земята, за да получи кредит, с който да строи. Построява сградата. И възниква въпросът само земята, върху която е построена сградата ли се оказва ипотекирана или се явяват ипотекирани и всички самостоятелни обекти, построени в сградата върху ипотекираната земя.

Продължете към цялата статия…Всичко ли е ипотекирано?

Много често с договор за дарение се прехвърлят недвижими имоти особено когато става въпрос за прехвърляне на имоти между роднини. Имотите се прехвърлят чрез дарение, понеже това е най-евтиният вариант, когато се извършва сделка между роднини по права линия. С договора за дарение надареният придобива веднага и безвъзмездно подарения имот и този имот става негова лична собственост независимо дали към момента на дарението е в граждански брак, или не – т.е. другият съпруг не придобива нищо от дареното имущество.

Дарението обаче крие и неудобства. То може да бъде оспорвано от лица, в полза на които законът предвижда право на запазена част от наследството.

Продължете към цялата статия…Какви са неудобствата на дарението

Под трафопостове се разбира сградата и електрическите съоръжения, които се намират в нея. Възможно е сградата, в която се намират електрическите съоръжение да се явява собственост на физическо или юридическо лице – различно от електроразпределителното дружество.

В тези случаи собственикът се оказва принуден да отдаде за ползване собствената си сграда /помещение/, за да бъде ползвана от електроразпределителното дружество.

Това обаче не означава,че собственикът е длъжен да предостави ползването безвъзмездно, напротив, в случай че електроразпределителното дружество откаже да заплати цена за ползването на имота, то собственикът може да търси обезщетение за ползването на имота, от което се оказва лишен. Има случаи, в които електрическите съоръжения се явяват собственост на отделни физически или юридически лица, различни от електроразпределителното дружество. Това са случаите, в които електрическите уредби високо и средно напрежение служат за снабдяване с електрическа енергия само на един небитов клиент. Тогава тези съоръжения се изграждат за сметка на клиента и са негова собственост.

Какво е предвидено в закона?

Също така обаче със закон е предвидено, че тези собственици на електрически уредби и съоръжения, при техническа възможност и свободен капацитет, са задължени да предоставят ползването на съоръженията на оператора на електропреносната мрежа, съответно на оператора на електроразпределителната мрежа за преобразуването и преноса на електрическа енергия до други клиенти. Или с други думи, собственикът изградил свой трафопост/ в това число сграда и електрически съоръжения/ за своя сметка, със свои сили и средства се оказва задължен по закон да предостави трафопоста на електроразпределителното дружество, за да може последното да достави електрическа енергия на трети лица и съответно да реализира печалба от това.

Продължете към цялата статия…На кого са трафопостовете и абонатните станции и какво следва от това?

Наемните правоотношение винаги могат да породят редица спорове и винаги съществува риск една от страните да се окаже с накърнени интереси – било защото наемодателят не е получил плащане на договорената цена или липсва плащане на консумативните разходи или пък на имота са нанесени щети, било защото наемодателят не е изпълнил задълженията си към наемателя за предаване вещта в състояние, годно за ползването, за което е наета или пък не е осигурил свободното и необезпокоявано ползване и други подобни.

В редица случаи възникват спорове относно това коя страна следва да заплати извършени подобрения и ремонти в имота.

Така например възможно е страните да са се споразумели, че се отдава под наем имот, който ще се ползва за определено предназначение – например за заведение, за баничарница, за кабинет или за какво ли още не. Страните уговарят, че всички подобрения в имота са за сметка на Наемателя или въобще липсва уговорка по този въпрос. Наемателят извършва значителни ремонтни дейности в имота, в които влага немалко средства, труд и материали, но впоследствие договорът бива прекратен и наемателят се оказва принуден да напусне като наемодателят му заявява, че нищо не му дължи, понеже в договора било уговорено, че всички разходи във връзка с подобренията в имота са за сметка на Немателя.

Така наемателят се оказва, че е вложил средства, материали и труд, но нали имотът е чужд – той трябва да си тръгне и да изостави всичко, което е направил.

Продължете към цялата статия…Наемателят има право на обезщетение за извършени подобрения в имота

Сключването на договори за наем на помещения е един от най-често сключваните договори. Обикновено сключването на такъв договор става прибързано, без двете страни да са достатъчно запознати с клаузите на договора, нито да са обмислили сериозно неговото съдържание. Договорът бива подробно прочетен и внимателно обмислен в един по-късен момент – когато някоя от страните наруши задълженията си по него.

Най-често срещаната житейска хипотеза е незаплащането на наемната цена или консумативите /вода, парно, ток/ за ползването на имота от страна на наемателя.

Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Това означава, че освен договорения наем, наемателят следва да заплаща всички разноски, свързани с ползването на имота, включително за електроенергия, топлоенергия, топла и студена вода.

Разбира се във всеки един договор би могла да се съдържа клауза, възлагаща и други задължения в тежест на наемателя или освобождаваща го от част от задълженията, свързани с ползването на имота. Двете страни трябва да следят за своите интереси още на етапа на сключването на договора и да уговорят това, което ще удовлетвори по най-добрия начин бъдещите им отношения и ще предотврати спорове между тях.

Продължете към цялата статия…Как да процедираме спрямо наемател, който не заплаща комуналните разходи в имота?

Когато един съсобственик сам ползва имот и с това пречи на друг съсобственик да упражнява правата си по отношение на имота, последният има право на обезщетение за ползването, от което е лишен.

Когато един съсобственик отдава под наем общ имот и сам събира наема от него, другият съсобственик има право на припадащата му се част от наема, съобразно дела му от имота.

Има разлика в начина на защита на правата на съсобственика, с накърнени права в зависимост от това дали другият съсобственик сам ползва имота, отдава го безвъзмездно за ползване на трети лица или отдава имота под наем.

Продължете към цялата статия…Когато лице ползва самостоятелно съсобствен имот…

Наследството включва не само права, но и задължения.

Чести са случаите, в които починалият е оставил повече или само задължения, отколкото имуществени права.

В тези случаи наследникът може да се окаже от наследството, за да се освободи от задължението за заплащане на дълговете на починалия. Това се прави обикновено в случаите, в които наследодателят не е оставил никакви права. Когато все пак има права, по-добре е да се направи приемане на наследството под опис.

Отказът от наследство се извършва чрез подаване на заявление за отказ от наследство до районния съд по последното местожителство на починалия, в което се посочват трите имена на наследника, ЕГН, адрес, номер на лична карта.

Продължете към цялата статия…Отказ от наследство

С договора за дарение надареният получава веднага и безвъзмездно подареното имущество.
Договорът за дарение може да бъде развален от дарителя само при конкретно посочени в закона основания , като при всички тях е налице укоримо поведение от страна на надарения. Едно измежду основанията при които законът допуска отмяна на даренията, а то е и най-честото срещно в практиката, е при отказ на дарения да даде на дарителя издръжка, от която последният се нуждае.

В тези случаи, за да бъде отменено едно дарение, е необходимо дарителят трайно да се нуждае от издръжка, да е поискал даването на издръжка и тя да му е отказана от надарения.

Продължете към цялата статия…Отмяна на дарение при отказ за даване на издръжка

Един от начините за ликвидиране на съсобственост е чрез сключването на договор за доброволна делба.

Съсобствеността по отношение на една вещ може да възникне от различни факти. Това може да стане чрез наследяване на една вещ от повече от един наследника. Може да произтича от прекратяване на брак – когато между бившите съпрузи възниква съсобственост по отношение на вещи, придонити по време на брака в режим на съпружеска имуществена общност. Възможно е две и повече лица да са придобили заедно една вещ.

Съсобствениците невинаги имат интерес вещта да продължи да бъде обща, тъй като биха могли и често възникват разногласия между тях във връзка с разпореждането и управлението на тази вещ, а ако вещта е на значителна стойност или обикновено – недвижим имот, то икономическите интереси са по-големи и съответно и разногласията между страните биха могли да бъдат по-съществени.

Продължете към цялата статия…Доброволна делба