Всичко ли е ипотекирано?

Доскоро у  нас се строяха масово сгради и се продаваха имоти. Повечето от имотите се закупуваха с кредити, а строителите, за да построят сградата също взимаха кредити, ипотекирайки.

Често срещана ситуация е следната: строителят придобива собствеността върху определен терен, върху който ще строи. Ипотекира земята, за да получи кредит, с който да строи. Построява сградата. И възниква въпросът само земята, върху която е построена сградата ли се оказва ипотекирана или се явяват ипотекирани и всички самостоятелни обекти, построени в сградата върху ипотекираната земя.

 Отговор на този въпрос дава Върховния касационен съд в свое тълкувателно решение от февруари месец 2014 година, в което приема, че  в случаи, като посочения –  ипотекирани се оказват не само земята, върху която е построена сградата, но и самостоятелните обекти, изградени  в сградата, построена върху земята, ако  към момента на възникване на сградата / изграждането и на етап „груб строеж“/ собственикът на земята и собственикът на отделните самостоятелни обекти се явява едно и също лице и това е уговорено в договора, с който е ипотекирана земята.

Горното означава, че ако към датата на възникването на сградата строителят не е прехвърлил  отделните имота в сградата, то тези имоти също се оказват ипотекирани, стига в договора за ипотека да е уговорено, че ипотеката ще се разпростира върху построеното върху ипотекираната земя.

Ако една от предпоставките не е налице, тогава отделните обекти ще се окажат свободни от ипотека. На практика такъв би бил случаят ако строителят продаде по нотариален ред правото на строеж върху даден имот на трето лице. В този случай по силата на нотариалния акт, купувачът придобива правото на строеж за имота,  съгласно договореното в нотариалния акт. След построяването на сградата на етап груб строеж   купувачът става собственик на имота, за който е закупил правото на  строеж. В този случай купувачът ще закупи имота свободен от ипотеката, независимо, че земята е била ипотекирана.

Възникват и спорове доколко може да се индивидуализира преди да бъде построен един имот, за да може върху него да бъде наложена ипотека. Приема се, че  индивидуализацията по архитектурен проект е достатъчна, за да може  валидно да бъде наложена ипотека върху имота.