Адвокат недвижими имоти споделя: кои са 3-те стъпки при покупка на имот

3 ключови стъпки при закупуване имот в София и как опитен адвокат за недвижими имоти може да ви помогне.

Независимо дали закупувате мечтания дом или взимате имот за инвестиция е важно да защитите средствата, които влагате при покупка на имота.

Ето 3 стъпки, в които един добър адвокат ще работи за вас:

1. Адвокатът ще провери детайлно собствеността и тежестите на имота

Тази стъпка изглежда най-очевидна, но при нея има най-много подводни камъни и за това е добре да изберете специалист, който има опит в недвижимите имоти. Това е особено важно, ако имотът е с “дебело досие” по собствеността, но дори за видимо нов и “чист” имот, може да се окаже, че има непредвидени последствия.

Това реално е първият и най-важен етап – проверка на собствеността на имота. Когато става въпрос за недвижим имот, обикновено материалният интерес е голям и тук не трябва да спестявате.

Опасност: внимавайте кой е брокера

Добрият брокер на недвижими имоти би трябвало да ви помогне с проверка на имота, но това не винаги е така. Както може да попаднете на брокер професионалист, така за съжаление често виждаме и случаи на неопитни брокери, които прибързват сделките в желанието им просто да си вземат комисионната. Особено трябва да се внимава, ако брокерът прави т.нар. “двойна сделка” и представлява и двете страни.

Това, което ще направи юрист-експерт е да провери дали имотът е “чист” казано на разговорен език. Ще се направи правен анализ на собствеността, който може да включва действия като:

  • справки за липса на тежести, вписани искови молби, възбрани, ипотеки и други.;
  • наличие на ограничените вещни права като право на ползване, право на строеж, право на пристрояване и надстрояване, сервитутно право;
  • проблеми при съсобственост и етажна собственост, учредяване на суперфиции, подобрения, приращения и присъдиняване; 

Често срещан въпрос на този етап е дали имотът е със собственост върху земята или с право на строеж (т.е. няма собственост върху земята). Какви са рисковете свързани с това и как това се отразява върху данъците в последствие.

Един пропуск при този етап може да доведе но много главоболия и разходи в бъдеще. Компетен адвокат има за целта да минимизирал риска от бъдещи проблеми значително и ще ви посъветва как да защитите инвестицията си.

2. Адвокатът ще защити правата ви още на етап предварителен договор (ако такъв е необходим)

Опасност: проверете дали е необходим предварителен договор

Знаете ли, че в много случаи не е необходимо да се прави предварителен договор, а е по-добре за купувача директно да се премине към сделка? Тогава сигурно се питате защо толкова много сделки минават през ненужен етап от предварителен договор? Отговорът е съвсем прост – брокерите взимат комисионните си на предварителен договор, а не при окончателното изповядване на сделка. И докато в много случаи по-чистият подход е директно да се изповяда сделка, то е масова практика да се прави предварителен договор, дори и да не е в изгода за купувача.

Разбира се, има случаи, в които предварителен договор е необходима стъпка, но това може да знаете само когато имате опитен адвокат, който ще преговаря от ваше име с отсрещната страна.

На този етап се провеждат консултации и преговориза условията на договора. Подготвя се проект на предварителния договор. Това е важна стъпка, защото на този етап се финализират – крайна цена, задатък (капаро), срокове за изповядване на сделката, както и важни детайли кой поема разходите по сделката като нотариални такси, кой плаща 3% данък (за София), кой плаща и каква е комисионна на брокера, когато има такъв и други детайли.

Срокът за изповядване на сделката обикновено се определя от това дали трябва да се изваждат допълнителни документи като скици и данъчни оценки и дали купувачът ще взима кредит и трябва да съгласува закупуването на имота с банка.

Опасност: внимавайте с таксите и комисионните

Противно на някои мнения – кой поема различните разходи по сделката не е фиксирано в закон и при липса на защитник, който да преговаря за вашия интерес, може да осъмнете вие да плащате всичко, като например 3,6% комисионна брокер, още 3% местен данък за сделки с недвижим имот в София,  1-2% нотариални такси и разходите по имота да набъбнат до едни непредвидени 10%.

3. Адвокатът ще ви препоръча опитен нотариус и ще ви представлява до окончателното изповядване на сделката

Не е без значение кой нотариус ще изберете. 

Има много опитни нотариуси, които при прегледа на документите правят още една подробна проверка за рискове по сделката.

Адвокатът ще съгласува изготванято на проект за нотариални акт с нотариуса и какви документи са необходими за изготвяне на сделката. Когато документите са налични се пристъпва към определяне на ден и час за сключване на сделката. Нотарисуът води процеса по изповядване на сделката, който сключва запознаване с нотариалния акт, подписване на акта и превеждане на сумата по сделката.

Опасност: внимавайте с избора на нотариус и нотариалните такси

Въпреки че нотариалните такси са установени чрез тарифа към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, има значение как се формира тази такса – например някои нотариуси начислява определени такси от тарифата, като такса за “писане” на нотариалния акт, докато други не. Теоретично всички работят по единна тарифа, на практика таксата за изповядване на един и същи имот може да е различна при различни нотариуси. Разчитайте на опитен адвокат да ви насочи към нотариуси с които е работил.

За да се финализира сделката, следва да се подпише нотариален акт за покупо-продаба на недвидим имот.

Кои са другите опасности в сделката?

Както виждате, трикове на професията има много и ако не си купувате имоти всяка седмица, може да изпаднете в неизгодно положение и дори по-лошо. 

Не можем да изброим всички опасности, защото всеки казус е индивидуален и трябва да се вникне в спецификата на всяка една сделка. За това наистина препоръчваме да си запишете час за консултация с адвокат от кантората. Първоначална устна консултация е 50лв. и ще ви ориентира как може да постъпите във вашия случай.