Адвокат недвижими имоти

Когато един имот е обща собственост на две или повече лица, то този имот може да се ползва от всеки един от съсобствениците съобразно квотата им в съсобствената вещ. Често обаче ползването на имота фактически се осъществява само от страна на един от съсобствениците и дори от трети лица, на които той е предоставил правото да ползват имота възмездно или безвъзмездно, а другият съсобственик се оказва лишен от правото да ползва имота.

В този случай лишеният от правото да ползва имота съсобственик има право по закон да иска обезщетение за ползването на имота, от което се оказва лишен. Обезщетението обаче ще му се дължи само ако той писмено е поискал това от ползващият съсобственик и то от датата на поискването.

С оглед доказване на писменото поискване, на практика следва да се изпрати нотариална покана, с която да се иска заплащане на обезщетение за ползването на имота. Нотариалната покана обаче не е единствената форма под която може да си извърши изявлението за заплащане на обезщетение за ползата от която съсобственикът се оказва лишен.

Продължете към цялата статия…Спорове при ползване на съсобствен имот

Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственик има възможност да продаде своята част от вещта на трето лице, но след като я е предложил преди това за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия. Тъй като това в редица случаи се явява неудобно за съсобственика, който желае да се разпореди със собствената си идеална част по най-различни причини, в практиката понякога се сключва договор за дарение на притежаваната от прехвърлителя идеална част.

По този начин се постига целяният резултат – прехвърлянето на собствеността, без да се иска съгласието на другите съсобственици.

В тази хипотеза, за да се защитят останалите съсобственици от факта, че вече се явяват съсобственици на имота с трето лице /надарения/, те имат правната възможност да заведат иск за прогласяване нищожността на дарението като докажат, че то или мотивът, поради който единствено е сключено има за цел да бъде заобиколен закона или се явява в противоречие с добрите нрави. Ищците могат да се позовават на твърдението, че дарението е сключено единствено с цел да се заобиколи разпоредбата на горецитираната разпоредба от Закона за собствеността.

Продължете към цялата статия…Разпореждане с идеална част от имот

Същност и предмет

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, собственикът на имота /Прехвърлител/ прехвърля правото си на собственост върху имота на друго лице /Приобретател/, което поема задължение да полага грижи и да дава издръжка на Прехвърлителя или на посочено трето лице, която се ползва от Договора.

При сключване на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу поемане на задължение за даване на издръжка и гледане отначало не е известно каквъв ще е обемът в количествено и времево отношение на задълженията на Приобретателя. Тези задължения могат да надхвърлят значително полученото, но може и да е обратното.

Задълженията на страните по този договор не са определени в закона. Те са предмет на постигнато споразумение между тях. В случай, че не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, дължи се цялата необходима издръжка – храна, ежеднвени разноски, облекло и други, без оглед на това дали Прехвърлителят разполага с достатъчно имущество и доходи, за да си ги осигурява и сам. Дължат се също всички необходими грижи за здравето, хигиената и домакинството на Прехвърлителя според нуждата и възможностите му да се справя сам.

Основания за развалянето на Договора

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу поемане на задължение за издръжка и гледане може да бъде развален по съдебен ред в случай, че при сключването му Приобретателят е знаел за тежкото нелечимо заболяване на Прехвърлителя, което неминуемо води до скорошна смърт. Само по себе си знанието за болестното състояние на Прехвърлителя не лишава договора от основание, но знанието за предстоящата смърт може да квалифицира сделката като сключена без основание, когато се касае до съвсем кратък срок между сключването на договора и настъпилата смърт.

Продължете към цялата статия…Прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане (приобретател)

Недвижим имот, придобит по време на брака срещу поемане на задължение за издръжка и гледане, става съсобственост на двамата съпрузи, независимо, че единият от тях е сключил договора.

Недвижим имот, придобит по давност става съсобственост на двамата съпрузи ако придобивната давност е текла по време на брака.

При дарение на недвижим имот, собственик става само надареното лице, независимо от факта дали последното е било сключило брак или не. При дарение между роднини по права линия, местните данъци и такси са значително по-ниски.

Продължете към цялата статия…Прехвърляне на недвижим имот

Владението е фактическа власт върху един имот, като лицето, упражняващо фактическата власт върху имота, счита имота за свой. Владението не е право а факт,  но законът предоставя защита на това фактическо положение, тъй като от една страна в повечето случаи фактическото положение, отговаря и на правното такова, а от друга страна защитата на владението е средство за предотвратяване на самоуправни нарушения.

Владението се защитав с искове по чл. 75 и  чл. 76 от Закона за собствеността, по които се доказва само факта на владението и извършването на нарушението.

Съгласно Чл.75 от ЗС : „Владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот включително сервитут,което е продължило повече от шест месеца, може да бъде защитено срещу всяко нарушение. Искът може да се предяви в шестмесечен срок”

С този иск се защитава владението върху недвижим имот, вещно право и сервитут. Иск не се отнася за защита на движими вещи.

Искът може да бъде предявен от владеелец на имота, този който държи имота, смятайки го за свой, но не и от държател на имота.

Когато недвижим имот се владее едновременно от повече от едно лице, всеки от владелжите може да предяви иска, както срещу останалите владелци на имота, така и срещу трети лица. Може да се защитава с владелчески иск както целият имот, така и всяка част от него.

Нарушението на владението представлява действие, което ограничава или изключва фактическата власт на владелеца върху имота изцяло или отчасти.

Предпоставка за предявяване на този иск е владението да е продължило непрекъснато повече от шест месеца. В случай, че бъде доказано, че имотът е бил владян  в различни времена, предполага се, че е бил владян и в промеждутъка. Необходимо е  владението да е продължило повече от шест месеца от момента на нарушението назад във времето.

Ответник е всеки нарушител на владението. Нарушител е този, който първоначално е отстранил фактическата власт на владелеца, както и този, който е получил владението от нарушителя и с действиятя си отстранява фактическата власт на владелеца върху вещта.

Искът може да има за предмет, в зависимост от характера на нарушението:

• Прекратяване на нарушението чрез осъждане на нарушителя да прекрати действията, с които  извършва нарушението;
• Възстановяване на отнетото владение, чрез осъждане на ответника да предаде вещта на ищеца;
• Възстановяване на вещта в състоянието преди нарушението;.

Продължете към цялата статия…Защита на владението

Законът разграничава два вида ипотеки – Законна и Договорна.

Законна ипотека се учредява при сделки за покупко-продажба на недвижими имоти, както и при делби.

Първият случай е когато Купувачът не е изплатил напълно продажната цена на имота при продажбата на същия по нотариален ред. Към датата на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба Купувачът е станал собственик на имота, тъй като вещното право на собственост се прехвърля към момента на постигане на съгласие между страните, обективирано в нотариалния акт.

Продавачът вече не е собственик на имота, обаче не е получил изцяло продажната цена и за да се гарантира, че той ще получи изцяло цента на имота, същият има право да изисква в нотариалния акт за покупко-продажба да се впише, че остстъкът от дължимата цена ще бъде заплатена в определен срок. Към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба до съдия по вписванията при агенцията по вписвания за вписванена законната ипотека, в която молба се посочваимотът, за който се вписва ипотеката дължимата сума, срокът за плащане, имотът.

Съществува и Договорна ипотека, която се сключва под формата на нотариален акт. Ипотеката служи като обезпечение по договор за заем/ кредит. В нотариалния акт се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.

Върху един имот може да се впише повече от една ипотека, всяка от тях има ред на вписване. Ипотеката се вписва и има действие за срок от 10 години, като то може да бъде подновено преди изтичане на срока. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.

Продължете към цялата статия…Ипотека. Какво трябва да знаем за нея?

В случай че имате намерение да сключите сделка с недвижими имоти, независимо дали сте от страната на Прехвърлителя или на Приемателя, има няколко задължителни неща, които следва да извършите преди сключването на сделката.

На първо място, ако сте Купувач /Приемател/, то следва да се уверите, че Продавачът е собственик на имота. За целта следва да се прегледат обстойно документите за собственост и да се направят необходимите справки за имота, включително да се снабдите с удостоверение за тежести за имота и то за период от десет години назад. Последното изискване е необходимо с цел да се установи дали предходен собственик не е обременил имота с тежести /ипотеки например, тъй като ако това е така, то тази ипотека е противопоставима на новия Купувач и той ще придобие имота с тежест, а десетгодишният период е необходим с оглед това, че с изтичането на 10 години от вписването на ипотеката, тя губи своя ред.т.е. дори и да има ипотеки по-назад във времето, то те не тежат върху имота/.

Следва също да се консултирате под каква нотариална форма да извършите сделката, дали би било удачно това да е покупко-продажба, замяна, дарение. Хипотезите тук са различни, зависят от страните по сделката, намират ли се те в някакви отношения, какво целят, кой би бил най-евтиният вариант.

Така например при прехвърлянето на недвижим имот чрез дарение между роднини по права линия, местните данъци и такси са значително по-ниски, от тези при прехвърлянето на същия имот между същите лица, но въз основа на покупко-продажба. Друг е въпросът обаче, че дарението би могло впоследствие, след смъртта на дарителя, да бъде оспорено от роднините на дарителя, на които законът гарантира запазена част от наследството на наследодателя /на дарителя/. Друг пример – в случай на съсобственост върху недвижим имот съсобственикът, за да продаде на трето лице своята част, първо трябва да предложи същата част при същата продажна цена на другия съсобственик. Това законово условие обаче може да се избегне, в случай че се извърши дарение на третото лице на така притежаваната част от съсобствения имот или замяна. Въпросите, които биха могли да възникват при сключването на всяка една сделка са изключително разнообразни и тук не могат да бъдат засегнати всички хипотези, нито пък да се посочи кое е най-правилното решение, поради което преди всяка сделка е необходима консултация на страните с адвокат, който да им разясни кой е най-удачният вариант в техния случай, какви са плюсовете и минусите на предпочитаната форма, при която сделката да се извърши.

Продължете към цялата статия…Сделки с недвижими имоти