купувач

С. и Т. сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който С. се задължил да продаде собствеността на един недвижим имот на Т. срещу определена цена. Уговорили окончателният договор да бъде сключен в срок до четиридесет и пет дни от сключването на предварителния договор, а при сключването на договора била заплатена сумата от 10 000 лева като капаро.

До изтичането на предвидения срок окончателен договор не бил сключен.

Продавачът не бил осигурил необходимите документи за сключването на договора, а купувачът не разполагал със средствата за заплащането на цената по договора.

Продължете към цялата статия…Капарото задатък ли е?

Петър е длъжник по изпълнително дело. ЧСИ продал негов имот – земеделска земя, за да може от получената цена на публичната продан да бъде удовлетворено вземането на взискателя по изпълнителното дело. Впоследствие се явило едно трето лице- Христо, който твърдял, че имотът е негова собственост, а не на длъжника Петър и заплашвал, че ще предяви иск срещу купувача на публичната продан, за да го отстрани от имота. Тъй като публичната продан е деривативен способ за придобиване на собственост, то ако се окаже, че длъжникът, чийто имот е продаден, не е бил собственик на имота, то и купувачът на публичната продан не може да придобие собствеността по отношение на имота.

Продължете към цялата статия…Какви са правата на купувач по публична продан, който се оказва, че е купил имот, който не е собственост на длъжника?

Продажбата на недвижим имот на публична продан завършва с постановление за възлагане, по силата на което купувачът, платил цената на изнесен на публична продан имот, се обявява за собственик на имота.

Купувачът, участвал на публична продан става собственик на имота от момента на влизане в сила на постановлението за възлагане.

Постановлението за възлагане може да се обжалва от длъжника, но само на две основания, предвидени в закона: първо, когато наддаването на публичната продан не е било извършено надлежно и второ, когато имуществото не е възложено на най-високата цена.

Продължете към цялата статия…Последен шанс за длъжника, чийто имот е продаден на публична продан

Наскоро имах следния казус.

Мой клиент искаше да закупи конкретен недвижим имот. Имотът много му беше харесал, а освен това беше в непосредствена близост до друг негов собствен имот и това означаваше, че ако закупи имота, който беше харесал, лесно можеше да обедини двата апартамента и щеше да притежава голям имот в центъра на София. Инвестицията изглеждаше много добра, само че имаше проблем с документите за собственост за имота, който искаше да закупи. Всъщност нямаше никаква правна пречка да се сключи самата сделка за покупко-продажба. Рискът се криеше във възможността в бъдеще трети лица да предявят претенции по отношение на имота.

Продължете към цялата статия…Покупка на имот, към който има риск трети лица да имат претенции

Законът разграничава два вида ипотеки – Законна и Договорна.

Законна ипотека се учредява при сделки за покупко-продажба на недвижими имоти, както и при делби.

Първият случай е когато Купувачът не е изплатил напълно продажната цена на имота при продажбата на същия по нотариален ред. Към датата на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба Купувачът е станал собственик на имота, тъй като вещното право на собственост се прехвърля към момента на постигане на съгласие между страните, обективирано в нотариалния акт.

Продавачът вече не е собственик на имота, обаче не е получил изцяло продажната цена и за да се гарантира, че той ще получи изцяло цента на имота, същият има право да изисква в нотариалния акт за покупко-продажба да се впише, че остстъкът от дължимата цена ще бъде заплатена в определен срок. Към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба до съдия по вписванията при агенцията по вписвания за вписванена законната ипотека, в която молба се посочваимотът, за който се вписва ипотеката дължимата сума, срокът за плащане, имотът.

Съществува и Договорна ипотека, която се сключва под формата на нотариален акт. Ипотеката служи като обезпечение по договор за заем/ кредит. В нотариалния акт се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.

Върху един имот може да се впише повече от една ипотека, всяка от тях има ред на вписване. Ипотеката се вписва и има действие за срок от 10 години, като то може да бъде подновено преди изтичане на срока. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.

Продължете към цялата статия…Ипотека. Какво трябва да знаем за нея?

В случай че имате намерение да сключите сделка с недвижим имот, има няколко задължителни момента, на които следва да обърнете внимание преди сключването на сделката без значение дали се разпореждате с имота, или го придобивате.

На първо място, ако сте купувач /приемател/, то следва да се уверите, че продавачът се явява действителен собственик на имота. За целта следва да се прегледат обстойно документите за собственост и да се извършат необходимите справки в съответните регистри. Проучването би показало дали лицето, което предлага имота за продажба, се явява действителен собственик; дали има възможност трето лице да предяви претенции спрямо имота след сключване на сделка.

Ако желаете да прехвърлите недвижим имот на Ваш близък, но не сте сигурни кой вид разпоредителна сделка да изберете с оглед желаните правни последици, е удачно да се обърнете към адвокат, който да Ви запознае с различните варианти. Хипотезите тук са различни и зависят от спецификите на всеки отделен казус.

Често в практиката се поставя въпросът дали между близки роднини да се извърши дарение или покупка-продажба на недвижим имот. Следва да знаете, че дарението би могло след смъртта на дарителя да бъде оспорено от неговите наследници, на които законът гарантира запазена част от наследството. Друг пример – в случай на съсобственост върху недвижим имот съсобственикът, за да продаде на трето лице своята част, първо трябва да я предложи при същите условия на другия съсобственик. Това законово условие обаче може да се избегне, в случай че се извърши дарение в полза на третото лице. Въпросите, които биха могли да възникват при сключването на дадена сделка, са изключително разнообразни.

В случай че Ви предстои сделка с недвижим имот, може да се обърнете към екипа на кантората ни, за да обсъдите казуса с адвокат и да избегнете нежелани правни последици в бъдеще.

Продължете към цялата статия…Съдействие при сделка с недвижим имоти