Адвокат недвижими имоти

Наемните правоотношение винаги могат да породят редица спорове и винаги съществува риск една от страните да се окаже с накърнени интереси – било защото наемодателят не е получил плащане на договорената цена или липсва плащане на консумативните разходи или пък на имота са нанесени щети, било защото наемодателят не е изпълнил задълженията си към наемателя за предаване вещта в състояние, годно за ползването, за което е наета или пък не е осигурил свободното и необезпокоявано ползване и други подобни.

В редица случаи възникват спорове относно това коя страна следва да заплати извършени подобрения и ремонти в имота.

Така например възможно е страните да са се споразумели, че се отдава под наем имот, който ще се ползва за определено предназначение – например за заведение, за баничарница, за кабинет или за какво ли още не. Страните уговарят, че всички подобрения в имота са за сметка на Наемателя или въобще липсва уговорка по този въпрос. Наемателят извършва значителни ремонтни дейности в имота, в които влага немалко средства, труд и материали, но впоследствие договорът бива прекратен и наемателят се оказва принуден да напусне като наемодателят му заявява, че нищо не му дължи, понеже в договора било уговорено, че всички разходи във връзка с подобренията в имота са за сметка на Немателя.

Така наемателят се оказва, че е вложил средства, материали и труд, но нали имотът е чужд – той трябва да си тръгне и да изостави всичко, което е направил.

Продължете към цялата статия…Наемателят има право на обезщетение за извършени подобрения в имота

Сключването на договори за наем на помещения е един от най-често сключваните договори. Обикновено сключването на такъв договор става прибързано, без двете страни да са достатъчно запознати с клаузите на договора, нито да са обмислили сериозно неговото съдържание. Договорът бива подробно прочетен и внимателно обмислен в един по-късен момент – когато някоя от страните наруши задълженията си по него.

Най-често срещаната житейска хипотеза е незаплащането на наемната цена или консумативите /вода, парно, ток/ за ползването на имота от страна на наемателя.

Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Това означава, че освен договорения наем, наемателят следва да заплаща всички разноски, свързани с ползването на имота, включително за електроенергия, топлоенергия, топла и студена вода.

Разбира се във всеки един договор би могла да се съдържа клауза, възлагаща и други задължения в тежест на наемателя или освобождаваща го от част от задълженията, свързани с ползването на имота. Двете страни трябва да следят за своите интереси още на етапа на сключването на договора и да уговорят това, което ще удовлетвори по най-добрия начин бъдещите им отношения и ще предотврати спорове между тях.

Продължете към цялата статия…Как да процедираме спрямо наемател, който не заплаща комуналните разходи в имота?

Когато един съсобственик сам ползва имот и с това пречи на друг съсобственик да упражнява правата си по отношение на имота, последният има право на обезщетение за ползването, от което е лишен.

Когато един съсобственик отдава под наем общ имот и сам събира наема от него, другият съсобственик има право на припадащата му се част от наема, съобразно дела му от имота.

Има разлика в начина на защита на правата на съсобственика, с накърнени права в зависимост от това дали другият съсобственик сам ползва имота, отдава го безвъзмездно за ползване на трети лица или отдава имота под наем.

Продължете към цялата статия…Когато лице ползва самостоятелно съсобствен имот…

С договора за дарение надареният получава веднага и безвъзмездно подареното имущество.
Договорът за дарение може да бъде развален от дарителя само при конкретно посочени в закона основания , като при всички тях е налице укоримо поведение от страна на надарения. Едно измежду основанията при които законът допуска отмяна на даренията, а то е и най-честото срещно в практиката, е при отказ на дарения да даде на дарителя издръжка, от която последният се нуждае.

В тези случаи, за да бъде отменено едно дарение, е необходимо дарителят трайно да се нуждае от издръжка, да е поискал даването на издръжка и тя да му е отказана от надарения.

Продължете към цялата статия…Отмяна на дарение при отказ за даване на издръжка

Един от начините за ликвидиране на съсобственост е чрез сключването на договор за доброволна делба.

Съсобствеността по отношение на една вещ може да възникне от различни факти. Това може да стане чрез наследяване на една вещ от повече от един наследника. Може да произтича от прекратяване на брак – когато между бившите съпрузи възниква съсобственост по отношение на вещи, придобити по време на брака в режим на съпружеска имуществена общност. Възможно е две и повече лица да са придобили заедно една вещ.

Съсобствениците невинаги имат интерес вещта да продължи да бъде обща, тъй като биха могли и често възникват разногласия между тях във връзка с разпореждането и управлението с тази вещ, а ако вещта е на значителна стойност, то икономическите интереси са по-големи и съответно и разногласията между страните биха могли да бъдат по-съществени.

Продължете към цялата статия…Доброволна делба

Съгласно законът родителите управляват имуществото на детето в негов интерес. Това означава, че родителите свободно могат да отдават под наем недвижим имот, собственост на детето за срок до три години.

За извършване обаче на действия на разпореждане с недвижими имоти /например продажба/, с движими вещи чрез формална сделка и с влогове, както и с ценни книги, принадлежащи на детето, се изисква разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето. Съдът преценява дали разпореждането би било в интерес а детето и ако прецени, че това е така, издава исканото разрешение.

Дарения, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения от ненавършило пълнолетие дете са нищожни. По изключение обезпечаване на чужди задължения чрез залог или ипотека може да се извърши с разрешение на районния съдия при нужда или очевидна полза за детето или при извънредни нужди на семейството.

По същия начин се постъпва и когато свата въпрос за сключване на сделки, с които се прехвърля имущество, собственост на поставеното под запрещение лице. Отново се иска съгласието на районния съдия и съгласие се дава само, ако съдът прецени, че сделката би била в интерес на поставения под запрещение. И в тези случай, както и при ненавършилите пълнолетие деца са нищожни даренията, отказ от права, даване на заем и обезпечение на чужди задължения от поставеният под запрещение, без никакви изключения, включително и при очевидни ползи и при извънредни семейни нужди.

Продължете към цялата статия…Как се извършват сделки с имущество на деца и на поставени под запрещение?