Адвокат недвижими имоти

При някои договори за банков кредит, между банката и потребителят са договорени клаузи, съгласно които Банката има право едностранно да увеличи лихвата по кредита и се стига до резултат, че потребителят при сключването на договора се е съгласил да плаща една месечна вноска по възстановяването на кредитната сума, а  след като е изминал определен период от време, се оказва, че размерът на месечната вноска е драстично увеличен. Въпреки,че са извършвани плащания по банковия кредит, оказва се, че кредита не се погасява, а всичко, което е платено покрива само лихвите по кредита.

Така независимо, че страните са договорили една сума за възстановяване и период за възстановяване на същата, оказва се, че за потребителя съвсем не е ясно каква именно сума  ще трябва да възстанови на банката  и  за какъв период от време. До този резултат се стига, тъй като в Договора за кредит, Банката е вписала клаузи, по силата на които  Банката има право едностранно да изменя лихвения процент и потребителят е длъжен да се съгласи с извършената промяна едностранно от страна на Банката.

Срещу тази порочна практика обаче има механизъм за защита. Тъй като обикновено с Банките не може да се постигне разумно доброволно уреждане на спора, тъй като последните държат да получат всичко, съгласно договора и не са склонни да се търси изход от спора, приемлив и за двете страни, за потребителите остава открита възможността да търсят правата си по съдебен ред като предявяват отрицателен установителен иск срещу кредитодателя за установяване недължимост за претендирани суми за заплащане.

Продължете към цялата статия…Как да процедираме, ако банката ни изненада с по-високи вноски по кредит?

Ипотеката, сключена във формата на нотариален акт, служи за обезпечение на конкретно вземане. Договорът за ипотека може да се сключи само от собственика на имот за обезпечение както на задължение на собственика, така и задължение на трето лице.

Продължете към цялата статия…Ипотеката и промените с имота

При договор за строителство, Строителят се задължава срещу насрещно задължение на Възложителя, да извърши определен строеж в договорен срок. Невинаги обаче Строителят успява да извърши строежа в предварително договорения срок.

В някой случаи страните договарят неустойка за забавено изпълнение, в който случай Възложителят има право да получи обезщетение за забавеното изпълнение под формата на договорената неустойка, без да доказва действително претърпените от него вреди.

Продължете към цялата статия…Обезщетения при забава на строителство

Съсобствеността върху недвижим имот в много от случаите предизвиква редица спорове между съсобствениците, свързани с управлението и разпореждането с общата вещ. Съсобствеността може да възникне на различни правни основания като например наследяване, сделка, в която придобилите имота са повече от едно лице, изтекла придобивна давност и т.н.

Всеки от съсобствениците има право да владее, ползва и да се разпорежда с общата вещ, съобразно квотата си от правото на собственост в същата, като обаче не трябва да възпрепятства другите съсобственици да упражняват своите права.

Проблемите, които биха могли да възникнат по повод съсобствена вещ, са много. В настоящата публикация ще разгледаме случая, в който ползването на вещта осъществява само един от съсобствениците, а другите се оказват лишени от това свое право. 

Какво би могъл да предприеме съсобственик, лишен от ползване на общата вещ?

В редица случаи само един от съсобствениците фактически ползва вещта и възпрепятства другите съсобственици да ползват същата, съобразно тяхното право на собственост.

В тези случаи чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността предвижда, че когато общата вещ се използва лично само от някой от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.

Тази разпоредба поставя на практика различни въпроси:

Продължете към цялата статия…Ползване при съсобственост

Допустимо е едно лице да е собственик на вещта /обикновено недвижим имот/, а друго лице да е носител на правото на ползване върху същата. В този случай ползвателят има право да ползва вещта, да получава добивите от нея без обаче да може да я променя съществено. Ползвателят е задължен да заплаща разходите, свързани с ползването на вещта, както и да информира собственика за посегателства върху вещта.

Правото на ползване възниква обикновено, когато собственикът прехвърли собствеността върху имота на друго лице, но си запази правото на ползване. Правото на ползване може да бъде учредено и в полза на трето лице от собственика на имота. Във всички случаи това се случва във формата на нотариален акт.

Собственикът пък притежава т.нар. „гола собственост”. Макар и собственик, той трябва да се съобразява с правото на ползване на ползвателя докато то трае. Собственикът може да се разпорежда с вещта, може дори да я продаде на трето лице, но новият собственик също трябва да търпи правото на ползване на ползвателя. Правото на ползване “следва” вещта и не се погасява с промяна в титуляря на правото на собственост.

Продължете към цялата статия…Право на ползване върху недвижим имот – учредяване и погасяване

Когато недвижим имот се придобива чрез покупко-продажба от съпрузи пред купувачите, а понякога и пред техни близки, стои въпросът:

Трябва ли и двамата съпрузи да бъдат вписани като купувачи в нотариалния акт, или е достатъчно в акта да фигурира само единият?

Няма пречка само единият от съпрузите да фигурира като купувач в нотариалния акт за покупко-продажба.

Тъй като имотът е придобит по време на брака, същият става съпружеска имуществена общност, независимо на чие име е придобит. Тоест дори на сделката да се яви само единият съпруг и само неговото име да фигурира в нотариалния акт, то правото на собственост ще се придобие от двамата съпрузи. При развод съпружеската имуществена общност се прекратява.

Поставя се въпросът: Кой каква част придобива от имота?

Продължете към цялата статия…Закупуване на имот по време на брак

Последните години често срещана практика е да се сключва договор за учредяване право на строеж, по силата на който собственикът на земята предоставя правото на друго лице /приобретател/ – да изгради лично или чрез трето лице сграда в собствения му имот като приобретателят стане изключителен собственик на построеното. Срещу учреденото право на строеж обикновено приобретателят се задължаваше да построи за собственика на земята самостоятени обекти в сградата, на които последният да стане изключителен собственик.

Какъв е срокът за построяване на сграда при учредено право на строеж? Какви са особеностите?

Правото на приобретателя да построи сграда в чужда земя обаче не е неограничено във времето, а то трябва да бъде реализирано до етап на груб строеж в срок от пет години от датата на учредяване му. Тъй като не са редки случаите, в които приобретателят не е успял в срок за упражни правото на строеж като построи сградата до покрив, възникват въпроси, различно решавани от съдилищата какво се случва с правата на страните по договора. На някой от тези въпроси съдебната практика вече даде отговор.

За правилното разбиране на проблемите, които биха могли да възникнат при неизпълнение на договори за учредяване на право на строеж, на първо място, следва да се има предвид, че петгодишният срокът, с който се погасява правото да се построи сграда в чужд имот е давностен, от което следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да приложи давността, а собственикът на земята трябва да направи възражение за давност.

Продължете към цялата статия…Имот в недовършена сграда. Какви са последствията?