Последните години често срещана практика е да се сключва договор за учредяване право на строеж, по силата на който собственикът на земята предоставя правото на друго лице /приобретател/ – да изгради лично или чрез трето лице сграда в собствения му имот като приобретателят стане изключителен собственик на построеното. Срещу учреденото право на строеж обикновено приобретателят се задължаваше да построи за собственика на земята самостоятени обекти в сградата, на които последният да стане изключителен собственик.
Какъв е срокът за построяване на сграда при учредено право на строеж? Какви са особеностите?
Правото на приобретателя да построи сграда в чужда земя обаче не е неограничено във времето, а то трябва да бъде реализирано до етап на груб строеж в срок от пет години от датата на учредяване му. Тъй като не са редки случаите, в които приобретателят не е успял в срок за упражни правото на строеж като построи сградата до покрив, възникват въпроси, различно решавани от съдилищата какво се случва с правата на страните по договора. На някой от тези въпроси съдебната практика вече даде отговор.
За правилното разбиране на проблемите, които биха могли да възникнат при неизпълнение на договори за учредяване на право на строеж, на първо място, следва да се има предвид, че петгодишният срокът, с който се погасява правото да се построи сграда в чужд имот е давностен, от което следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да приложи давността, а собственикът на земята трябва да направи възражение за давност.
Какво следва, ако строителят е продал имоти в сградата?
Много са случаите, в които приобретателят /строителят/ е прехвърлил правата си на трето лице /строител, на който е учредено право на строеж върху земята, е продал правото на строеж за определени имоти на трето лице/ и не е успял в срок да завърши сградата.
В тези случаи, ако договорът между строителя предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще запазят правата си по отношение на имотите, които са закупили с право на строеж. Те обаче черпят права от строителя на когото първоначално е било прехвърлено правото на строеж и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него.
Последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята, затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок от учредяването му. Ако този срок не е спазен и давността не е спирана и прекъсвана, правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на давността от собственика на земята. Той ще придобие изградената част от сградата, а купувачът ще има право да получи увеличената стойност на правото на строеж съобразно построеното, съставляващо подобрение на имота.
При това разрешение обаче собственикът на земята ще има възможност да учреди правото на строеж възмездно на друго физическо или юридическо лице, за да получи средства за изграждане на своите обекти и довършване на сградата, както и да обезщети купувачите с погасени права. Възможно е обаче неговият интерес, за довършване на сградата да изисква да се запазят правата на тези, чиито обекти са изградени, затова той може да упражни правото си за прекратяване на правото на строеж поради това, че строежът не е реализиран в петгодишния давностен срок само по отношение на лицата, чиито обекти не са построени.
Кога отделните имоти в сградата се считат за построени?
Моментът, който отделните собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост придобиват правото на собственост върху имотите си – и по-конкретно дали това е моментът, в който техните имоти са реализирани на етап груб стоеж или когато цялата сграда е реализирана на етап груб строеж.
Приема се в съдебната практика, че отделните лица придобиват право на собственост върху имотите в сградата в момента, в който сградата бъде изградена на етап груб строеж, а не когато техните обекти бъдат изградени на етап груб строеж.
Право на строеж за отделни обекти
При учредяване на правото на строеж за отделни самостоятелни обекти на различни лица, то възниква от отделни договори и не може да се разглежда като единно за цялата сграда.
Когато тези обекти могат да бъдат построени само в определена последователност и упражняването на правото на строеж от носителя на правото на строеж зависи от извършването на фактически или правни действия от собственика на земята, той /собственикът на земята/ не може да се позове на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Така например, ако собственикът на земята учредява право на строеж за втория и третия етаж, като се задължава да построи за себе си първия етаж и не го изгради, той не може да изисква от носителя на правото на строеж да реализира своето право. То не може да се погаси по давност, тъй като давностният срок не може да започне да тече.
При допълнителни въпроси по темата, може да направите