Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какво се случи днес в кантората

Какви са разрешенията при спорове с общината относно неплатени наеми за общински имоти

Днес със запитване към кантората се обърнаха двама клиенти с подобни казуси.

Единият от тях е г-жа О., която е дългогодишен клиент на кантората. Тя е получила покана за доброволно изпълнение от ЧСИ и заповед за незабавно изпълнение, издадена по реда на чл. 417 ГПК. Въз основа на тези документи  Софийска община търси от г-жа О. заплащане на наемна цена относно общинско жилище, което й е било предоставено за ползване по силата на договор за наем на нея и на съпруга й. От общината търсеха задължения за периода  от 2012  до 2017 год., съставляващи неплатена наемна цена.  Документите  за  издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен лист бяха подадени в съда през 2018 год.

Г-жа О. беше напуснала въпросното жилище още преди няколко години по време на развода й с бившия й съпруг и питаше какво да прави с документите, които е получила и  как да защити интересите си.

Има ли интерес г-жа О. да оспори вземането?

В случая г-жа О. има интерес да оспори вземанията, които претендира за заплащане общината. Това тя може да направи като в четиринадесетдневен срок от получаването на поканата за доброволно изпълнение от ЧСИ  като подаде възражение срещу заповедта за незабавно изпълнение в съда, по реда на чл. 414 ГПК.

Защо г-жа О. има интерес да оспори вземанията на общината?

Съгласно чл. 15 от Закона за общинската собственост, когато не бъде изплатена наемната цена само за един месец за жилище, което е предоставено за ползване под наем от общината на граждани, договорът за наем се прекратява. Разпоредбата на закона е императивна и не подлежи на коментар. Договорът за наем относно жилищен имот, сключен с общината се прекратява и при изтичане на срока му.

В случая от общината твърдят, че наемната цена за имота на бил плащан от 2012 до 2017 год. и търсят плащане именно за този период от време.

Още обаче с неплащането на първата пропусната наемна вноска от 2012 год., договорът за наем относно жилището се счита за прекратен. При положение, че е настъпило прекратяване на договора, няма основание от общината да търсят заплащане на наемна цена по прекратен вече договор за наем.

Ако ползването на имота е продължило, без заплащане на наемна цена, то е настъпило прекратяване на договора за наем и от общината биха могли да претендират обезщетение за ползването на собствения им имот, което обаче  съставлява друга претенция на друго правно основание, а именно – неоснователно обогатяване, а не въз основа на съществуващо договорно правоотношение /каквото договорно правоотношение не съществува през периода 2012 – 217год., при положение, че е настъпило прекратяване на наемното правоотношение по силата на ЗОС/.

Освен това, дори да приемем, че искането на общината е основателно, то наемна цена за имота може да се търси най-много са последните три години, тъй като претенцията за по-стар период от време, се явява погасена по давност. Наемните вноски съставляват периодични плащания и като такива се погасяват с изтичането на тригодишна давност от датата, на която е трябвало да бъдат платени.

Предвид изложените съображение, г-жа О. има интерес да оспори вземането на общината . Ако направи това, подавайки възражение, то  от общината могат да предявят искова молба срещу нея. Ако получи искова молба, г-жа О. трябва в едномесечен срок да подаде мотивиран писмен отговор, в който да направи всичките си възражения относно вземанията на общината.

 

Другият клиент от днес, с подобен казус, е г-н В.

Преди години той е сключил договор за наем с общината относно нежилищен самостоятелен обект –  магазин. Договорът му за наем бил изтекъл преди години и той престанал да плащана наемната цена.

От общината го съдеха във връзка с неплатени наемни вноски за периода  след изтичане на договора за наем до днешна дата.

От общината твърдяха, че при положение, че г-н В. е продължил да ползва имота след изтичането на срока на договора и при липса на противопоставяне от страна на общината г-н В. да ползва имота, то договорът за наем по силата а на Закона за задълженията и договорите се е трансформирал в безсрочен и съответно г-н В. дължи наемна цена за този имот за времето , през което е продължил да ползва имота, независимо, че нямало сключен допълнителен договор за наем.

В правото ли си е общината да търси наемна цена за имот, по отношение, на който договорът за наем е изтекъл, но наемателят е продължил да ползва имота, без изричното противопоставяне от страна на общината като наемодател?

Договорите  за наем, сключени с общината имат особен статут.  По силата на чл. 14 ЗОС договорът за наем се прекратява след изтичането на срока на договора. Нормата е императивна и за разлика от правилото, действащо в гражданското законодателство, не може да се приеме, че договорът за наем се превръща в безсрочен такъв, ако след изтичането му наемателят продължи да ползва имота, без изричното противопоставяне от страна на наемодателя.

Изтече  ли срокът на договор, за наем, сключен с  общината относно нежилищен имот, договорът се прекратява окончателно. След прекратяването на договора за наем на това основание, общината няма основание да търси наемна цена за имота за това, че  наемателят е продължил да ползва имота, без противопоставянето от страна на общината.

Ако наемателят продължи да ползва имота, без договор, то общината може да претендира обезщетение за ползването на имота, не и  наемна цена за имота.

Разликата е особено съществена, тъй като, ако общината е заявила, че търси  наемна цена по договор за наем, вместо обезщетение за ползването на имота, претенцията на общината следва да бъде отхвърлена, при положение, че договор за наем не съществува през визирания период от време.

 

Добре е във всеки конкретен случай, при спор между общината и граждани във връзка с договори за наем на недвижим имот, бил той жилищен или нежилищен, своевременно да се видят получените документи, за да се прецени дали те са правилно съставени и дали гражданинът има интерес да оспорва вземанията на общината или е по-добре да търси начини да плати претендираните суми.

 


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии