Х, имал намерение да си купи недвижим имот. Докато търсел оферти, попаднал на една много изгодна. Направил оглед на предлагания имот и установил, че същият е в добро състояние и че при това положение, продажната цена е много ниска. Това накарало Х. да се усъмни дали всичко с документите за имота е наред.
След щателно проучване, той установил някои факти, които го притеснили, поради което решил да дойде за консултация в кантората.
Ето за какво ставаше въпрос: Собствениците на имота съпрузите- М. и Т. имали спешна нужда от пари. Взели заем от техен познат Ф. Взели на заем сумата от 17 000 лева. Уговорили се да върнат сумата след година и половина. Когато настъпил момента за връщане на сумата М. и Т. не разполагали със средства за погасяването на дълга. Ф. настоявал да получи парите си. М. и Т. обещавали, че ще погасят дълга, но имали нужда от още време. Ф. искал гаранции, за да им даде отсрочка. Тогава М. и Т. – от една страна и Ф. – от друга страна сключили предварителен договор за покупко-продажба на въпросния апартамента за цена, близка до данъчната оценка за имота. М. и Т. не успели да върнат сумата в допълнително уговорения срок. Сега този имот се продаваше на пазара.
Х. се страхуваше, че ако купи имота М. и Т. могат да предявят иск, че сключеният предварителен договор е недействителен, защото с него се уговаря начин за погасяването на дълга, различен от предвидения в закона и по този начин Х. да се окаже отстранен от имота. Законовият начин, ако страните по договора за заем са искали да обезпечат връщането на заемната сума е сключване на договор за ипотека по отношение на имота. Вместо това страните сключват предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за обезпечение на дълга.
Рискува ли Х. да закупи имота при така създалата се ситуация?
Ето и разрешението на въпроса.
В случай, че още към датата на сключването на договора за заем, беше сключен и предварителен договор за покупко-продажба на апартамента между заемателите на сумата в качеството им на продавачи на имота и заемодателят – като купува, в който предварителен договор пише, че цената на имота вече е платена, то се постига съглашение за обезпечение на дълга по начин, различен от посочения в закона, поради което този предварителен договор би бил нищожен като заобикалящ закона. Законовият начин за постигане на същият резултат е сключване на договор за ипотека за обезпечение на задължението по договора за наем.
Х. би рискувал много, ако се окаже, че предварителният договор за покупко-продажба е сключен за обезпечение на вземането по договора за заем.
В случая обаче има една особеност. Предварителният договор е сключен на по-късен етап след сключването на договора за заем. Предварителният договор, в случая е сключен на етап, в който заемателите вече са били в неизпълнение на задължението да върнат заемната сума. При положение, че страните са сключили предварителния договор за покупко-продажба след сключването на договора за заем и след като сумата по договора за заем е трябвало да бъде платена, се приема, че предварителният договор се сключва вече вместо плащане. Така сключеният предварителен договор за покупко-продажба не заобикаля закона и не съставлява съглашение за покриване на дълга, по начин, различен от предвидения в закона. В случая подписването на предварителния договор е станало на по-късен етап след сключването на договора за заем, поради което се приема, че задължението за прехвърлянето на имота по предварителния договор за покупко-продажба се поема вместо изпълнение на задължението за плащането на заемната сума по договора за заем.
Х. спокойно може да купи имота. М и Т. нямат основание да твърдят, че са подписали предварителния договор за покупко-продажба при заобикаляне на закона, като са уговорили различен начин за удовлетворяването на дълга от предвидения в закона. Те са сключили предварителния договор след като вече е настъпил падежа за плащане на сумата по договора за заем и сключват този договор в изпълнение на задължението си да платят заемната сума, а не уговарят предварително начин за обезпечение на дълга, различен от законоустановения.
При допълнителни въпроси по темата, може да направите онлайн запитване, като