Х, имал намерение да си купи недвижим имот. Докато търсел оферти, попаднал на една много изгодна. Направил оглед на предлагания имот и установил, че същият е в добро състояние и че при това положение, продажната цена е много ниска. Това накарало Х. да се усъмни дали всичко с документите за имота е наред.
След щателно проучване, той установил някои факти, които го притеснили, поради което решил да дойде за консултация в кантората.
Ето за какво ставаше въпрос: Собствениците на имота съпрузите- М. и Т. имали спешна нужда от пари. Взели заем от техен познат Ф. Взели на заем сумата от 17 000 лева. Уговорили се да върнат сумата след година и половина. Когато настъпил момента за връщане на сумата М. и Т. не разполагали със средства за погасяването на дълга. Ф. настоявал да получи парите си. М. и Т. обещавали, че ще погасят дълга, но имали нужда от още време. Ф. искал гаранции, за да им даде отсрочка. Тогава М. и Т. – от една страна и Ф. – от друга страна сключили предварителен договор за покупко-продажба на въпросния апартамента за цена, близка до данъчната оценка за имота. М. и Т. не успели да върнат сумата в допълнително уговорения срок. Сега този имот се продаваше на пазара.
Х. се страхуваше, че ако купи имота М. и Т. могат да предявят иск, че сключеният предварителен договор е недействителен, защото с него се уговаря начин за погасяването на дълга, различен от предвидения в закона и по този начин Х. да се окаже отстранен от имота. Законовият начин, ако страните по договора за заем са искали да обезпечат връщането на заемната сума е сключване на договор за ипотека по отношение на имота. Вместо това страните сключват предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за обезпечение на дълга.
Рискува ли Х. да закупи имота при така създалата се ситуация?
Ето и разрешението на въпроса.
В случай, че още към датата на сключването на договора за заем, беше сключен и предварителен договор за покупко-продажба на апартамента между заемателите на сумата в качеството им на продавачи на имота и заемодателят – като купува, в който предварителен договор пише, че цената на имота вече е платена, то се постига съглашение за обезпечение на дълга по начин, различен от посочения в закона, поради което този предварителен договор би бил нищожен като заобикалящ закона. Законовият начин за постигане на същият резултат е сключване на договор за ипотека за обезпечение на задължението по договора за наем.
Х. би рискувал много, ако се окаже, че предварителният договор за покупко-продажба е сключен за обезпечение на вземането по договора за заем.
В случая обаче има една особеност. Предварителният договор е сключен на по-късен етап след сключването на договора за заем. Предварителният договор, в случая е сключен на етап, в който заемателите вече са били в неизпълнение на задължението да върнат заемната сума. При положение, че страните са сключили предварителния договор за покупко-продажба след сключването на договора за заем и след като сумата по договора за заем е трябвало да бъде платена, се приема, че предварителният договор се сключва вече вместо плащане. Така сключеният предварителен договор за покупко-продажба не заобикаля закона и не съставлява съглашение за покриване на дълга, по начин, различен от предвидения в закона. В случая подписването на предварителния договор е станало на по-късен етап след сключването на договора за заем, поради което се приема, че задължението за прехвърлянето на имота по предварителния договор за покупко-продажба се поема вместо изпълнение на задължението за плащането на заемната сума по договора за заем.
Х. спокойно може да купи имота. М и Т. нямат основание да твърдят, че са подписали предварителния договор за покупко-продажба при заобикаляне на закона, като са уговорили различен начин за удовлетворяването на дълга от предвидения в закона. Те са сключили предварителния договор след като вече е настъпил падежа за плащане на сумата по договора за заем и сключват този договор в изпълнение на задължението си да платят заемната сума, а не уговарят предварително начин за обезпечение на дълга, различен от законоустановения.
При допълнителни въпроси по темата, може да направите онлайн запитване, като кликнете тук или да си запишете час за консултация на телефон 02-851-12-20 в нашата кантора в гр. София.