Риск при закупуването на недвижим имот на публична продан

Атрактивно е да се закупи имот на публична продан, поради факта, че е възможно да бъде придобит имот за цена, много по-ниска от пазарната такава.

Същевременно обаче публичната продан е деривативен способ за придобиване на собствеността, което означава, че продавачът може да прехвърли на купувача точно толкова права на купувача, с колкото разполага и нищо повече, независимо, че проданта се извършва чрез съдебен изпълнител.

Какви рискове крие закупуването на имот при публична продан?

Ако например на публична продан бъде продаден един имот, а продавачът е притежавал само част от този имот, то и купувачът ще е придобил само частта на продавача, не и собствеността по отношение на целия имот.

Рискът съществува най-вече при имоти, придобити по време на брака само на името на единия съпруг. Така придобитият имот, става съпружеска имуществена общност /стига да не е избран режим на разделност или сключен брачен договор, който изключва това положение/. Тоест имотът става собственост и на двамата съпрузи, независимо че по документи фигурира само името на единия. Не е невъзможно в този случай за личен дълг на единия съпруг да бъде изнесен на публична продан целият имот. Това би могло законосъобразно да стане само при писмено съгласие на съпруга-недлъжник.

Не е изключено обаче такова съгласие да липсва, а на публична продан да бъде изнесен целия имот.

Ако това се случи, купувачът ще придобие по силата на извършената публична продан само частта на съпруга- длъжник, без значение дали се продава целия имот. Другата половина от имота остава собствена на съпруга – недлъжник, нищо, че на публична продан е бил изнесен целият имота. Ще се окаже, че купувачът е платил цена за целия имот, а е придобил само половината.

Ето защо дори, когато става въпрос за придобиване на недвижим имот на публична продан, е необходимо да се направят проверки относно собствеността по отношение на имота. Вярно е, че имотът се продава чрез и би трябвало собствеността да е проверена, но ако поради някакъв пропуск се окаже, че не на всичко е обърнато внимание, което е напълно реалистично, и то дори не поради умисъл, а по грешка, би могло да се окаже, че купувачът е платил за едно, а е получил съвсем друго.

За да се избегнат всички такива нежелателни последици е преоръчително своевременно да се проверят документите за собственост и в случаите, когато недижим имот се продава на публична продан.