Какви са правата на купувач, закупил имот с недостатъци

Какви са правата на купувач, закупил имот с недостатъци

Днес по електронната поща се получи запитване с в следния смисъл:

Г-н У. беше закупил от строител апартамент в новопостроена жилищна сграда. Скоро след това се установило, че строителството не е качествено извършено. Г-н У. намерил не един недостатък на закупения апартамент. Стените били изключително криви, детайлите не били изпипани, но най-неприятното било, че от терасата на горния етаж, която се явявала таван на апартамента на г-н У. при силни валежи протичало в апартамента на г-н У. Освен това общите части на сградата също не били добре изпълнени. Керемидите на покрива били наредени накриво и оттам също имало течове.

Г-н У. питаше какви са правата му и какви претенции може да има срещу продавача на имота за това, че му е продал вещ с недостатъци. Той се интересуваше кой и как ще заплати ремонта на собствения му апартамент и как трябва да се действа във връзка с отстраняване на недостатъците в общите части на сградата.

Г-н У. беше прочел, че може да иска от продавача да отстрани теча в собствения му имот, както и сам да извърши ремонта за сметка ма продавача. Не му беше ясно обаче как точно може да стане това. Интересуваше се от варианта сам да отстрани недостатъците в собствения си имот за сметка  на продавача. Той смяташе, че първо трябва да извърши ремонта, а след това да съди продавача да му възстанови средствата, вложени в ремонта. И този вариант изобщо не устройваше г-н У., защото в закупуването на имота беше вложил всичките си спестявания.

Г-н У. обаче има и друга възможност. Той може първо да осъди продавача да му заплати стойността на ремонта, а след това, след като получи от продавача дължимите средства, да пристъпи към извършването на ремонта в собствения си имот. Г-н У. следва да посочи в исковата молба конкретна сума, на която счита, че възлиза извършването на ремонта, а за да се установи дали действително това са нужните средства, по делото следва да се допусне съдебно-оценителна експертиза, вещото лице, по която да даде заключение за размера на нужните средства за отстраняване на недостатъците в закупения имот.

Освен това, тъй като продавачът не е изпълнил задължението си да продаде изправна вещ, г-н У. може да претендира и обезщетение за неизпълнение, което обхваща освен претърпените загуби /разходите по извършването на ремонтни дейности/, така и пропуснатите ползи. Пропуснати полза в случай като настоящия биха били налице, ако недостатъка на имота, например, е толкова съществен, че прави невъзможно ползването на имота.

Не по-малко съществен е и следващият въпрос на г-н У, а именно какво да се предприеме, за да бъде осъден продавача да отстрани или да заплати разходите, свързани с недостатъците на общите части на сградата – в случая, свързани с неправилно наредените керемиди и протичането от покрива вследствие на това. Сградата беше новопостроена, с много апартаменти в нея, не всички обитавани и разпродадени. Г-н У. се притесняваше най-много от това дали, за да иска от продавача да отстрани недостатъка, съответно да заплати разходите за отстраняването на недостатъка е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици. Той смяташе, и според мен с основание, че вземане на подобно решение не би било лесно и най-вече би отнело много време. Тъй като голяма част от апартаментите все още бяха собственост на строителя-продавач и не бяха разпродадени, той смяташе, че подобно решение на етажната собственост на практика не би могло да се вземе, тъй като строителят-продавач винаги би се противопоставил и гласовете на останалите етажни съсобственици няма да са достатъчни за вземане на подобно решение.

Ето какво е разрешението на въпроса:

Искът за отстраняване на недостатъци на продадената вещ обаче е акт на управление, а не на разпореждане, откъдето следва, че този иск може да бъде предявен от всеки от етажните собственици, без да е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици за предявяването му. Това означава, че г-н У. може сам да предяви иск срещу строителя-продавач да отстрани, съответно да заплати разходите за отстраняване на недостатъците на покрива, без да е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици за предявяването на такъв иск срещу строителя-продавач

Какво разбра г-н У.?

Накратко г-н У. разбра, че може първо да осъди продавача да му заплати разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в собствения му имот и след това да пристъпи към извършването на необходимите ремонтни дейности. Разбра, че може да търси обезщетение за пропуснатите ползи и претърпените загуби за това, че му е продаден имот с недостатъци. Разбра също, че, за да предяви иск за отстраняване на недостатъците от общите части на сградата, в която се намира неговият имот срещу продавача не е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици.

Адвокат онлайн При допълнителни въпроси по темата, може да направите онлайн запитване, като кликнете тук или да си запишете час за консултация на телефон 02-851-12-20 в нашата кантора в гр. София.
Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"
Настоящата публикация има информативен характер и не представлява правен съвет. Във всеки конкретен случай е добре да се обърнете към специалист за получаването на коректен съвет.