Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какви са правата на купувач, закупил имот с недостатъци

Какви са правата на купувач, закупил имот с недостатъци

Днес по електронната поща се получи запитване с в следния смисъл:

Г-н У. беше закупил от строител апартамент в новопостроена жилищна сграда. Скоро след това се установило, че строителството не е качествено извършено. Г-н У. намерил не един недостатък на закупения апартамент. Стените били изключително криви, детайлите не били изпипани, но най-неприятното било, че от терасата на горния етаж, която се явявала таван на апартамента на г-н У. при силни валежи протичало в апартамента на г-н У. Освен това общите части на сградата също не били добре изпълнени. Керемидите на покрива били наредени накриво и оттам също имало течове.

Г-н У. питаше какви са правата му и какви претенции може да има срещу продавача на имота за това, че му е продал вещ с недостатъци. Той се интересуваше кой и как ще заплати ремонта на собствения му апартамент и как трябва да се действа във връзка с отстраняване на недостатъците в общите части на сградата.

Г-н У. беше прочел, че може да иска от продавача да отстрани теча в собствения му имот, както и сам да извърши ремонта за сметка ма продавача. Не му беше ясно обаче как точно може да стане това. Интересуваше се от варианта сам да отстрани недостатъците в собствения си имот за сметка  на продавача. Той смяташе, че първо трябва да извърши ремонта, а след това да съди продавача да му възстанови средствата, вложени в ремонта. И този вариант изобщо не устройваше г-н У., защото в закупуването на имота беше вложил всичките си спестявания.

Г-н У. обаче има и друга възможност. Той може първо да осъди продавача да му заплати стойността на ремонта, а след това, след като получи от продавача дължимите средства, да пристъпи към извършването на ремонта в собствения си имот. Г-н У. следва да посочи в исковата молба конкретна сума, на която счита, че възлиза извършването на ремонта, а за да се установи дали действително това са нужните средства, по делото следва да се допусне съдебно-оценителна експертиза, вещото лице, по която да даде заключение за размера на нужните средства за отстраняване на недостатъците в закупения имот.

Освен това, тъй като продавачът не е изпълнил задължението си да продаде изправна вещ, г-н У. може да претендира и обезщетение за неизпълнение, което обхваща освен претърпените загуби /разходите по извършването на ремонтни дейности/, така и пропуснатите ползи. Пропуснати полза в случай като настоящия биха били налице, ако недостатъка на имота, например, е толкова съществен, че прави невъзможно ползването на имота.

Не по-малко съществен е и следващият въпрос на г-н У, а именно какво да се предприеме, за да бъде осъден продавача да отстрани или да заплати разходите, свързани с недостатъците на общите части на сградата – в случая, свързани с неправилно наредените керемиди и протичането от покрива вследствие на това. Сградата беше новопостроена, с много апартаменти в нея, не всички обитавани и разпродадени. Г-н У. се притесняваше най-много от това дали, за да иска от продавача да отстрани недостатъка, съответно да заплати разходите за отстраняването на недостатъка е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици. Той смяташе, и според мен с основание, че вземане на подобно решение не би било лесно и най-вече би отнело много време. Тъй като голяма част от апартаментите все още бяха собственост на строителя-продавач и не бяха разпродадени, той смяташе, че подобно решение на етажната собственост на практика не би могло да се вземе, тъй като строителят-продавач винаги би се противопоставил и гласовете на останалите етажни съсобственици няма да са достатъчни за вземане на подобно решение.

Ето какво е разрешението на въпроса:

Искът за отстраняване на недостатъци на продадената вещ обаче е акт на управление, а не на разпореждане, откъдето следва, че този иск може да бъде предявен от всеки от етажните собственици, без да е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици за предявяването му. Това означава, че г-н У. може сам да предяви иск срещу строителя-продавач да отстрани, съответно да заплати разходите за отстраняване на недостатъците на покрива, без да е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици за предявяването на такъв иск срещу строителя-продавач

Какво разбра г-н У.?

Накратко г-н У. разбра, че може първо да осъди продавача да му заплати разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в собствения му имот и след това да пристъпи към извършването на необходимите ремонтни дейности. Разбра, че може да търси обезщетение за пропуснатите ползи и претърпените загуби за това, че му е продаден имот с недостатъци. Разбра също, че, за да предяви иск за отстраняване на недостатъците от общите части на сградата, в която се намира неговият имот срещу продавача не е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии