Какви са правата на купувач, закупил имот с недостатъци?

Днес по електронната поща в кантората се получи запитване в следния смисъл:

Едно лице закупува от строител апартамент в новопостроена жилищна сграда. Скоро след това се установява, че строителството не е извършено качествено и са налице редица недостатъци – пукнатини, течове, кривини и прочее.

Тук изникват въпросите как трябва да се действа в създалата се ситуация във връзка с отстраняване на недостатъците както в самия апартамент, така и в общите части на сградата.

Лицето, закупило имот с недостатъци, може да иска от продавача както да отстрани недостатъците, както и сам да извърши ремонта за сметка на продавача. Това не е единствената възможност обаче. Купувачът може първо да осъди продавача да му заплати стойността на ремонта, а след това, след като получи от продавача дължимите средства, да пристъпи към извършването на ремонта в собствения си имот. В едно подобно производство пред съда ще бъде допусната съдебно-оценителна експертиза, вещото лице, по която да посочи в своето експертно заключение в какъв размер е сумата, която е необходима за отстраняване на конкретните ремонтни дейности.

Освен това, тъй като продавачът не е изпълнил задължението си да продаде изправна вещта, купувачът може да претендира и обезщетение за неизпълнение, което обхваща освен претърпените загуби /разходите по извършването на ремонтни дейности/, така и пропуснатите ползи. Пропуснати полза в случай като настоящия биха били налице, ако недостатъкът на имота е толкова съществен, че прави невъзможно ползването на имота по предназначение. Тоест ако например един жилищен имот не би могло да се използва за жилищни нужди.

Следва да обърнем внимание и на действия, които следва купувачът да предприеме, за да бъде осъден продавачът да отстрани или да заплати разходите, свързани с недостатъците на общите части на сградата – например теч от покрива. Освен гаранционните срокове, от които може да се възползва всеки един собственик в новопостроена сграда, той може и да предяви иск за отстраняване на недостатъци на продадената вещ, без да е необходимо решение на Общото събрание на етажните собственици.