Адвокат при покупка на имот: проверете имота, преди да платите
Правна проверка на собствеността и тежестите, защита при предварителния договор и представителство до изповядването при нотариус. Само на ваша страна — на никой друг.
Купувате имот? Ето какво е заложено.
При днешните цени един апартамент в София струва колкото 15–20 годишни заплати. Влагате спестяванията си от години и поемате кредит за десетилетия напред.
При такъв материален интерес дори „дребен“ пропуск в документите не е дребен. Скрита ипотека, вписана искова молба, претенции на наследник или строител, който не завършва сградата — това са реални случаи, при които купувачът може да остане и без имот, и без пари.
Добрата новина: почти всички тези рискове се виждат предварително — ако някой ги потърси на правилното място.
Най-скъпата грешка: да потърсите адвокат СЛЕД като сте платили
Голяма част от хората идват при нас, след като вече са дали капаро или са подписали „резервационно споразумение“ под натиск, че „имотът ще замине“. Тогава възможностите за защита са в пъти по-малки, а парите — по-трудни за връщане.
Правилният момент за консултация е преди да подпишете каквото и да е и преди да платите каквото и да е. Един час с адвокат струва 50 € (97,79 лв.). Прибързано капаро може да струва 10 000 €.
Какво може да се обърка при покупка на имот
Ето най-честите проблеми, които откриваме при проверка на имоти:
Скрити тежести върху имота
Ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договори за наем или право на ползване. Част от тях не пречат на сделката, ако се управляват правилно — но трябва да ги знаете, преди да платите, а не след това.
Проблеми със собствеността
Имот с „дебело досие“: наследници, които не са се подписали; съсобственици с право на изкупуване; имот, придобит по време на брак, при който трябва съгласие и на двамата съпрузи; дарения и завещания, които могат да бъдат оспорени.
Право на строеж вместо собственост върху земята
Немалко сгради в София са построени върху чужда земя. Това има правни и данъчни последици, за които често никой не предупреждава купувача.
Покупка „на зелено“
Най-рисковият вариант: ако строителят не стигне до етап „груб строеж“, купувачите с предварителен договор не придобиват права върху построеното. Ако върху земята има ипотека на строителя, тя се разпростира и върху бъдещия ви апартамент. Затова при „на зелено“ проверяваме не само имота, а и самия строител — история, задължения, съдебни дела — и защитаваме плащанията ви по етапи.
Сделка чрез пълномощник
Продавач, който „е в чужбина“ и продава чрез пълномощно, е класическа рискова схема. Пълномощното трябва да се провери внимателно — истинност, обхват, оттегляне.
Неизгоден предварителен договор
Кой плаща данъка, таксите и комисионната не е фиксирано в закон — въпрос на преговори е. Без защитник на ваша страна може да се окаже, че плащате всичко: ~3% комисионна, 3% местен данък (за София), нотариални такси — и разходите набъбват с непредвидени проценти върху цената.
Как работим: 3 стъпки, в които адвокатът пази парите ви
Правен анализ на собствеността и тежестите
Проверяваме историята на имота в Имотния регистър: кой е собственик, как е придобил имота, има ли тежести, възбрани, искови молби, ограничени вещни права. При ново строителство проверяваме и строителя, разрешението за строеж и статута на земята. Получавате ясен отговор: „чист“ ли е имотът и какви са рисковете.
Предварителен договор — само ако е нужен, и само при вашите условия
Знаете ли, че в много случаи предварителен договор изобщо не е необходим и е по-добре да се премине директно към сделка? Когато е нужен, преговаряме от ваше име: цена, капаро, срокове, неустойки, кой поема разходите. Не подписвате бланката на брокера или строителя — подписвате договор, който пази вас.
До нотариуса — и до вписването
Съгласуваме проекта на нотариалния акт, набавяме документите, координираме с банката ви при кредит и присъстваме на изповядването на сделката. Проследяваме и вписването — моментът, от който правата ви са защитени спрямо трети лица.
Какво получавате в консултацията за 50 €
Първоначалната консултация е работна среща, не „опознавателен разговор“:
- Преглеждаме документите, които вече имате — обява, нотариален акт на продавача, скица, проект на предварителен договор
- Посочваме конкретните рискове във вашия случай и кои проверки са задължителни
- Получавате ясен план: какви документи да изискате от продавача/строителя и в каква последователност да действате
- Ако решите да ви представляваме по сделката, получавате конкретна оферта с фиксирана цена — без изненади в крайната сметка
Консултацията е в кантората ни в центъра на София (ул. „Петър Парчевич“ 14) или онлайн, ако така ви е по-удобно. Цена: 50 € (97,79 лв.)
Колко струва покупката на имот? Разходите, които никой не ви казва предварително
Освен цената на имота, при сделката плащате:
| Разход | Размер | Бележка |
|---|---|---|
| Местен данък за придобиване | 3% в София (различен по общини) | Най-големият разход по сделката |
| Такса вписване | 0,1% | Към Агенцията по вписванията |
| Нотариална такса | По тарифа, + 20% ДДС | Зависи от цената на имота |
| Комисионна на брокер | По договорка, често ~3% | Не е фиксирана в закон |
Важно: кой поема кои разходи не е определено в закон — всичко подлежи на договаряне.
Актуално през 2026 г.
Пазарът и правилата се променят — и това има пряко значение за вашата сделка:
- От 1 януари 2026 г. цените, данъчните оценки и сделките са в евро.
- Съдебната практика по покупките „на зелено“ е в развитие: в началото на 2026 г. ВКС образува тълкувателно дело дали купувачите „на зелено“ се ползват от защитата на потребителското право. Докато няма окончателен отговор, реалната ви защита е една: добре подготвен договор преди плащане.
Работим с актуалната нормативна уредба и следим съдебната практика — защото съвет по стари правила може да струва скъпо.
Кой ще поеме вашата сделка?
Сделките с недвижими имоти в кантората води адвокат Владислав Николов — проверки на собственост и тежести в Имотния регистър, предварителни договори, покупки „на зелено“ и представителство до изповядването и вписването. Работи по ясен процес и в кратки срокове — точно това, което една спешна сделка изисква.
В Кантора ИК никой случай не зависи от един човек. Адв. Николов работи в екип с адв. Ирена Джаджарова и адв. Константин Стойчев — при спешна сделка проверката не чака, а по-сложните казуси минават през повече от един професионален поглед.
„Искрена благодарност към адв. Владислав Николов. Той пое моя казус с истински професионализъм и човешка топлота, които ми донесоха увереност и спокойствие в труден момент. Преминах през целия процес с усещането, че съм в най-добрите ръце."
„Горещо препоръчвам кантората! Казусът, за който потърсих съдействието им, беше разрешен успешно за мен, по най-бързия възможен начин и с минимално ангажиране от моя страна. Специални благодарности на адвокат Владислав Николов за перфектно свършената работа!"
„Казусът, който разрешихме беше сложен. От кантората получих своевременни и компетентни съвети. Моето мнение е за изключителна коректност и висок професионализъм."
Често задавани въпроси
Имам брокер, а нотариусът също проверява документите. Защо ми е адвокат?
Колко струва адвокат при покупка на имот?
Кога е моментът за консултация?
Купувам „на зелено“. Различно ли е?
Може ли консултацията да е онлайн?
Какво да донеса на консултацията?
Опишете накратко случая си
Ще се свържем с вас за уговаряне на час.
Запазете час за консултация
Един час днес може да ви спести години проблеми. Първоначална консултация — 50 € (97,79 лв.)