Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Капарото задатък ли е?

С. и Т. сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който С. се задължил  да продаде собствеността на един недвижим имот на Т. срещу определена цена. Уговорили окончателният договор да бъде сключен  в срок до четиридесет и пет дни от сключването на предварителния договор, а при сключването на договора била заплатена сумата от 10 000 лева като капаро.

До изтичането на предвидения срок окончателен договор не бил сключен. Продавачът не бил осигурил необходимите документи за сключването на договора, а купувачът не разполагал със средствата за заплащането на цената по договора.

Няколко дни след изтичането на срока за сключването на окончателен договор, купувачът все пак поканил продавача да оформят сделката по нотариален ред. Продавачът не се отзовал на поканата. При справка в Имотния регистър, купувачът установил, че имотът вече е продаден на трето лице.

Купувачът поискал от продавача при това положение, да му върне двойния размер на сумата, която бил дал при сключването на предварителния договор, а именно  сумата от 20 000 лева. Той твърдял, че платената при сключването на договора сума от 10 000 лева, наречена „капаро“ в договора по съществото си съставлява задатък и поради несключването на окончателен договор, вината, за което е на продавача, същият дължи връщане на дадената сума в двоен размер, а именно сумата от 20 000 лева. Именно тази сума поискал купувача от продавача да му бъде възстановена.

Подавачът, от своя страна, твърдял че няма вина за несключването на окончателен договор, тъй като до  изтичане на уговорения срок, окончателен договор не бил сключен, поради  което той бил освободен от задължението си към купувача по предварителния договор да му продаде имота и не му дължал дори връщане на капарото, още по малко пък в двоен размер.

Кой от двамата е прав?

За да с даде отговор на така поставения въпрос, на  първо място, трябва да се има предвид, че  сключването на окончателен договор за покупко-продажба не е фикс сделка /сделка, която задължително трябва да се оформи на определена дата/, освен ако страните не й придадат такъв характер. В случая страните не са придали такъв характер на сделката. Това означава, че дори след изтичане на договорения срок за сключване на окончателен договор, страните могат да оформят сделката по нотариален ред. В случая обаче продавачът е продал имота на трето лице, въпреки че е сключил предварителен договор, без да е развалил предварителния договор поради вина на насрещната страна. Продавайки имота на трето лице, продавачът се поставя в невъзможност да изпълни задължението си по предварителния договор спрямо купувача да му продаде имота, поради което се явява неизправна страна.  Вината за невъзможността да се сключи окончателен договор с купувача по предварителния договор е именно на продавача и затова той трябва да понесе съответната санкция за неизпълнение на договорното си задължение.

Сега вече се поставя въпросът какво трябва да плати продавачът на купувача за виновното  си неизпълнение на поетото договорно задължение: дали това е капарото от 10 000 лева, което е получил при сключването на договора или това капаро съставлява задатък и подлежи да бъде върнат двойния размер на получената сума, а именно сумата от 20 000 лева.

В случая страните са нарекли сумата, която е платена по предварителния договор капаро, откъдето се поражда и спора за характера на платената сума и за последиците при неизпълнение ма договорните задължения.

При задатъка е ясно, тъй като така разпорежда законът, че при неизпълнение на договорното задължение от страна на продавача да продаде имота, същият дължи връщане на получената сума в двоен размер, а при неизпълнение на задължението на страна на купувача да закупи имота, същият губи платената сума. Задатъкът представлява предварително уговорен начин за санкцията, която следва да понесе неизправната страна за това, че не е изпълнила задълженията си по предварителния договор.

Легално определена дефиниция на „капаро“ обаче в закона не съществува.

Когато между страните изрично не е договорено друго,  се приема, че платената при сключването на  предварителния договор сума, съставлява задатък, а не някакво друго плащане . При неизпълнение на договорното задължение от страна на продавача, който е получил като капаро  сума по предварителния договор, се приема, че така получената сума съставлява задатък по същия и подлeжи на връщане в двоен размер.  Съответно при неизпълнение на задължението на купувача да купи имота, той губи така платената цена.

Ако се приеме, че дадената сума, съставлява нещо различно от задатъка, например  само част от продажната цена,  означава, че неизпълнението на задължението за сключване на окончателен договор не е скрепено предварително с някаква санкция. Ако платеното съставлява  по характера си само част от цената на имота, то при развалянето на договора, продавачът ще дължи връщане на полученото, защото то вече  ще се окаже получено на отпаднало  правно основание.  Явно не това е идеята на закона, когато разпорежда, че задатъкът служи и за обезпечение на задължението на страните да сключат окончателен договор и е предварително уговорен начин за реализиране отговорността на неизправната страна, поради чиято вина не може да се сключи окончателен договор.

Няма пречка страните да се споразумеят при сключването на договора да се плати сума, която съставлява част от продажната цена, да я нарекат капаро и да не й предадат обезпечителната и гаранционната функция на задатъка. За да се случи това обаче, те трябва изрично да договорят, че дадената сума не съставлява задатък и да уредят изрично в предварителния договор правните последици от несключването на окончателен договор.

Ако страните изрично не са предвидили друго, дадената  при сключването на договора сума съставлява задатък. При виновно неизпълнение на задължението на продавача да продаде правото на собственост по отношение на имота, предмет на предварителния договор, той дължи плащане на получената сума в двоен размер. В случай, че купувачът е неизправна страна, той губи платената сума.

В разглеждания случай С. дължи връщане на получената от Т. сума в двоен размер, а именно сумата от 20 000 лева. С. сам се поставил в невъзможност да продаде имота на Т., защото вече го е продал на трето лице. Няма значение, че до изтичане на срока по предварителния договор за сключване на окончателен, страните не са сключили окончателен договор, защото сключването на окончателен договор не е от вида на сделките, които задължително трябва да се сключат на определена дата, освен ако страните не са решили така.

С., преди да продаде имота на трето лице, е трябвало да покани Т. да сключат окончателен договор. Ако окончателен договор не беше сключен поради вина на Т., то предварителния договор можеше, да бъде развален, в който случай. С. е свободен да задържи  получената сума и да продаде имота на трето лице.

В случаите, при които по предварителен договор се заплаща определена цена, независимо как са нарекли тази сума страните, същата съставлява задатък, освен ако страните изрично не са договорили нещо друго.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии