Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Как се доказва коя цена е действителна – тази по предварителен договор или тази по нотариален акт

Ефремова и Стайкова сключили предварителен договор за покупко-продажба на апартамент за цена от 104 000 евро. Уговорили се в нотариалния акт да пишат, че цената на имота е 77 000 лева – малко над данъчната оценка за имота, за да спестят такси и разходи по сделката.

Когато дошла датата за сключване на окончателен договор, страните се явили пред нотариус, подписали договора и  Ефремова превела на Стайкова по банков път сумата от 77 000 лева. Стайкова заявила пред нотариуса, че е получила продажната цена на имота и нотариалният акт бил вписан в Службата  по вписвания към Агенцията по вписвания.

Страните се разбрали разликата в договорената цена и тази по нотариалния акт Стайкова да  получи от Ефремова на ръка. Ха днес, ха утре, Ефремова намирала оправдания да не плати. Първо падежът на депозита, който имала в банката бил след три дни след сключването на сделката и Стайкова се съгласила да изчака трите дни. После обаче  Ефремова внезапно се разболяла, вдигнала четиридесет градуса температура и не можела да иде до банката. Стайкова си помислила, че да се разболее, на всеки може да се случи и затова  се съгласила да получи плащането на  следващия падеж на депозита. Не уговорената дата обаче Ефремова не отговаряла на телефонните обаждания. Телефонът й бил изключен. Стайкова тогава започнала да се досеща, че нещо става и нещата съвсем не са наред.

Ефремова изчезнала напълно. Нито можела да бъде открита по телефон, нито на адреса на апартамента, нито на адреса, посочен в нотариалния акт като неин адрес по лична карта.

След неуспешни опити да издира Ефремова, Стайкова й пратила нотариална покана,  с която изисквала остатъка от продажната цена да й бъде заплатен в седмодневен срок от поканата, иначе щяла да съди Ефремова. Стайкова не получила отговор на поканата и притесненията й ставали все по-големи.

Няколко дни по-късно с нея се свързал адвокат, представляващ Ефремова, който й заявявал, че Доверителката му- Ефремова била платила цената  на имота, съгласно нотариалния акт, поради което исканията на Стайкова били неоснователни и че дори Стайкова щяла да бъде съдена за психически тормоз, който упражнявала над Ефремова за неправомерните си претенции за заплащане на недължима сума.

Може ли Стайкова да установи, че действителната продажна цена на имота е тази по предварителния договор, а не по нотариалния акт? Житейски погледнато, не са малко случаите, при които цента на имота по предварителен договор и нотариален акт се разминават, но на базата на житейската логика само няма как Стайкова да докаже правотата си.  Все пак, в нотариалния акт, който Стайкова е подписала пред нотариус, е заявила, че цената на имота е 77 000 лева, а освен това същата сума е преведена по банков път. Нотариалният акт е подписан след предварителния договор и дори предварително да са се разбрали за по-висока цена, с подписването на нотариалния акт, може да се приеме, че страните са предоговорили цената.

 

На Стайкова не остава нищо друго, освен да твърди, че цената по нотариалния акт е симулативна, а действителната цена на имота е тази по предварителния договор. Но може ли Стайкова да докаже това свое твърдение?

Сложността на въпроса идва оттам, че за да се докаже, че една сделка, макар и външно действителна,  няма действие между страните, тъй като те са имали предвид други последици, а не тези посочени в нотариалния акт, е необходимо да е налице писмен документ, изходящ от страната/ в случая продавача/, в който се посочва, че официално сключената сделка не поражда действие между страните. Такава щеше да е хипотезата, ако Ефремова беше  написала на Стайкова, че действителната цена на имота е тази по предварителния договор, а не тази по нотариалния акт.  В този случай за Стайкова нямаше да представлява проблем да докаже каква е действителната цена на имота.

Обаче Стайкова не разполага с подобен документ и да се мисли какво е можело да се направи, вече няма смисъл.

Стайкова все пак разполага с предварителния договор за покупко-продажба на имота и това, което може да направи е да иска от съда,  а до съд се стига, при положение, че доброволно страните не могат да се разберат по такъв въпрос, да й допусне свидетели които да установят действително договорената цена на имота.

Процесуалният закон принципно забранява оспорването на съдържанието на частен документ   /такъв е нотариалния акт в частта относно волеизявлението на продавача, че е получил продажната цена на имота/ да става със свидетелски показания, тъй като твърдението за симулация трябва да е доказано с документ. Отклонение обаче от този принцип е налице и свидетели могат да бъдат допуснати  когато по делото има начало на писмено доказателство /предварителния договор, в който цената на имота е различна/. Става въпрос за документ, изходящ от другата страна и правещ вероятно основателен доводът за привидност. Това е документ, който не разкрива сам по себе си симулацията и не съдържа признание за нея, но от текста на документа може да се съди, че страните  не са желали настъпването на правните последици от сделката, а са договорили друго – в случая различна от посочения в нотариалния акт продажна цена  за имота.

 

В случая, Стайкова, понеже разполага с предварителния договор, подписан от Ефремова, в който е посочена една цена за имота, независимо, че в последствие е подписала нотариален акт за покупко-продажба на имота, в който цената е по-ниска, може да се ползва от свидетелски показания, въз основа, на които да установи каква е действителната договорена между страните цена на имота. Макар и да трябва да води съдебни дела, Стайкова все пак може да докаже правотата си и да прогласи сключената сделка под формата на нотариален акт за недействителна, с което ще си върне собствеността върху имота.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии