Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какво се случи днес в кантората

Защо е по-добре да се води иск за собственост, отколкото да се извади констативен нотариален акт за собственост

 

Съобщение, изпратено от формата за безплатни консултации:
Здравейте,

Няколко години се грижих сама за сестра ми, която беше тежко болна. За съжаление тя почина (преди 10 години). Сестра ми има един наследник (нейната дъщеря, моята племенница), която  живее от 20 години в Щатите и оттогава не се е връщала в България. Аз и моето семейство нямаме връзка с нея, тя не контактува с нас. Сестра ми беше ипотекирала собствения си апартамент и аз се принудих да изплатя ипотеката за да спася жилището. През всичките тези 10 години аз и семейството ми стопанисваме жилището на сестра ми.

Преди 3 години когато отидохме да платим парното и данъците се оказа че същите бяха вече платени. Вероятно племенницата е изпратила някой да ги плати.

ВЪПРОСЪТ МИ Е: Това нейно действие прекъсва ли 10-годишния давностен срок за придобиване по имота. Искам да придобия жилището по давност.

 Според Вас има ли вероятност племенницата ми да го оспори и ако има, то каква е тя? И как ще се осъществи оспорването от страна на племенницата ми ако веднага след придобиването по 13моментално продам жилището?

 

Горното е съдържанието на имейл, който получих наскоро.

Ето и отговора на така поставените въпроси:

По общо правило, за да бъде придобит един имот по давност, е необходимо владелецът на имота –  този, който упражнява фактическа власт по отношение на имота, считайки го за свой, да демонстрира пред собственика на имота, че счита имота за свой. Това обикновено става с конкретни фактически действия, които трябва да достигнат до знанието на собственика. От този момент може да се счита, че този, който държи имота, го държи за себе си и от този момент започва да тече придобивната давност. Необходимо е от този момент да изминат десет години, през които владелецът упражнява трайно, явно,  необезпокоявано от трети лица владение по отношение на имота, за да го придобие по давност.

Има ли обаче случаи, при които обективно е невъзможно владелецът да демонстрират по отношение на собственика, че счита имота за свой?

Има  такива случаи.  Това са случаите, при които обективно е невъзможно да се демонстрира по отношение на собственика такива действия, от които да е ясно, че владелецът счита имота за свой. Такава обективна невъзможност  е налице, когато страните са трайно отдалечени във времето и пространството, не поддържат връзка помежду си. Може дори да не се познават помежду си. Не е известен адреса на собственика на имота, на който може да бъде открит.  В този случай се приема, че лицето, което упражнява фактическа власт по отношение на имота не трябва непременно да манифестира пред собственика на имота конкретни действия, въз основа, на които да е недвусмислено, че счита имота за свой. Това е така, просто защото е обективно невъзможно собственикът да бъде намерен, за да бъде отречено неговото право на собственост от страна на владелеца чрез конкретни действия.

Именно такъв е случаят на госпожата, която е поставила горния въпрос. Тя може да установи, че е придобила имота по давност и без да доказва, че е манифестирала по отношение на собственика действия, от които да става ясно, че  счита имота за свой.

 По какъв начин тя може да установи, че е собственик на имота, понеже го е  придобила по давност?

Това би могло да стане по два начина: като се снабди с констативен нотариален кат за собственост въз основа на обстоятелствена проверка,  при която трима свидетели ще установяват, че тя е придобила имота по давност, упражнявайки фактическа власт по отношение на този имот трайно, явно и необезпокоявано от трети лица или като предяви иск за собственост по отношение на племенницата си в САЩ.

Кой от двата варианта е за предпочитане в конкретния случай и защо това е така?

За предпочитане в случая е заинтересованата да  установи по съдебен ред, че тя се явява собственик на имота, тъй като го е придобила по давност, вместо да се снабдява с  констативен нотариален акт за собственост.

Това е така, защото, както госпожата е посочила в своето писмо, тя има намерение да продава имота, но дори и да не беше така, отново по-сигурният начин е да се заведе дело за установяване, че тя е собственик на имота, понеже го е придобила по давност.

 

Ако по съдебен ред бъде установено, че питащата е придобила имота по давност, то този въпрос никога повече няма да бъде пререшаван. Със сила на присъдено нещо ще бъде установено, че тя е собственик на имота и племенницата й повече няма да може да оспорва тези нейни права.

Ако госпожата избере да се снабди с констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка, тя рискува във всеки един момент да предяви права за собственост по отношение на имота. Това би било още по-неприятно, ако междувременно питащата е продала имота на трето лице. Това трето лице може да бъде отстранено от имота, ако бъде установено, че племенницата е действителния собственик на имота. Третото лице може да предяви претенции срещу своя продавач /питащата/ за връщане на платената цена за имота. Но не само това. Третото лице може да претендира  обезщетение вреди. Освен това, за да предяви претенциите си спрямо продавача / питащата/ не е задължително третото лице – купувач да е действително отстранено от имота.  Достатъчно е за него да съществува такава вероятност .

Поради изложените съображения, рискът питащата да се снабди с констативен нотариален акт за собственост по отношение на  имота и въз основа на този документ да продаде имота  е голям. В пъти по-сигурно за нея е да установи спрямо племенницата си по съдебен ред, че е придобила имота по давност и вече на базата на съдебното решение да се легитимира като собственик на имота. В този случай без проблем може да се разпорежда с имота, както намери за добре.

 

Относно питането дали плащането на задължения за имота, било за начислени данъци и такси и/ или за консумативни разходи за имота, извършено от племенницата и прекъсва давността, отговорът на този въпрос е отрицателен. Единствено иск за собственост прекъсва придобивната давност по отношение на даден имота.

Придобиваната давност не може да бъде прекъсната дори с предявяване на  иск за обезщетение за ползване. Ето защо питащата не трябва да се притеснява, че са извършени плащания за задължения по отношение на имота.

 

В случая,  в  интерес на заинтересованото лице е  да предяви иск за установяване, че е придобила имота по давност срещу своята племенница.

Как ще бъде призована ответницата, при положение, че не е известен нейния адрес в чужбина?

Фактът, че не е известен адреса на племенницата в чужбина не е пречка да се води делото. В случай, че не бъдат получени книжата по делото на регистрирания настоящ или постоянен адрес в Република България, тя ще бъде призована чрез Държавен вестник. Яко племенницата, въпреки призоваването чрез Държавен вестник не се яви на заседанието по делото, ще й бъде назначен служебен адвокат, който да я представлява в производството.

 


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии