Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Правата на кой наемател се предпочитат

Таня и Мария- майка и дъщеря, били съсобственици на тристаен апартамент, като майката притежавал ¾ идеални части от имота, а Мария – ¼.

Решили да отдадат имота под наем и публикували обява в Интернет. Съвсем скоро след това започнали да им звънят от всевъзможни посреднически агенции за недвижими имоти, които започнали да водят потенциални наематели на огледи. Таня и Мария били заети жени и не можели по цял ден да са на разположение, за да показват имота, затова дали ключ от имота на две посреднически фирми, с брокерите, на които най-много си допаднали.

Известно време след това от едната посредническа фирма се обадили на Таня и й казали, че имат наемател, който огледал имота, харесал го и искал да го наеме. Уговорили се в 18.30 часа, след работа, Таня да отиде в офиса на брокерската фирма, за да сключат договор с потенциалния наемател.

Така и станало, Наемодател и Наемател си стиснали ръцете. Наемателят получил ключовете от имота, платил наема за първи месец, както и депозит в същия размер, служещ като гаранция за евентуални щети, които биха могли да бъдат нанесени на имота и за евентуално неплатени сметки за консумативни разходи. Посредническата фирма получила комисионната си и около седмица след това –  в една съботна сутрин, Наемателят тръгнал да се нанася в имота. Организирал превоз на вещите си с микробус и ангажирал свои приятели, които да му помогнат с пренасянето на багажа.

Каква обаче била изненадата му, когато отключвайки входната врата на жилището, намерил в коридора обувки и връхни дрехи на закачалката. В този момент сънен и по чехли, и халат се явил някакъв мъж, по лицето, на когото се четало объркване. Двамата мъже стоели стъписани един срещу друг и след първоначалното изумление, се разбрало, че мъжът с халата се бил нанесъл в имота съвсем  на скоро – преди няма и два дни, заедно със своето семейство. Той бил наел имота под наем и за да докаже твърдението си, извадил на бърза ръка договор за наем, сключен с Мария. Новодошлият пък притежавал договор за наем, сключен с Таня. Всеки твърдял, че има право да ползва под наем имота, че има валидно сключен договор, че е предплатил наем и депозит. На всичкото отгоре се оказало, че договорите били сключени в един и същи ден.

Раззвънели се двамата по телефоните рано сутринта на агенциите за недвижими имоти, чрез които сключили договорите си и на наемодателите, но това не довело до разрешаването на спора. След като се поуталожили първоначалните страсти, седнали да мислят какво да правят.

  • Ще теглим чоп –предложил новодошлият.
  • В никакъв случай – репликирал другият – аз вече съм се нанесъл в имота и няма къде да отида.
  • Ще търсим какво е законовото положение в този случай – настоял първият -каквото е по закон, така и ще направим.

Двамата се съгласили  а тази уговорка, но изобщо не им било лесно да намерят разрешение при създалата се ситуация. Черно на бяло подобен казус не е уреден в нито една правна норма, вероятно понеже се касае до ситуация, която не се случва всеки ден.

 

И все пак кой от двамата има право да остане да ползва имота?

Ето и отговора на въпроса:

Отдаването на имот на наем е действие по управление, при което решението  се взема от мнозинството, притежаващо повече от 50 % от идеалните части от имота. В създалата се ситуация следва да се предпочете договора, който е сключен със съсобственика, притежаващ повече от петдесет на сто идеални части от имота –  а именно с майката – Таня, която се явява собственик на ¾  идеални части от имота. В дадения случай и двата договора за наем са сключени, по стечение на обстоятелствата на една  и съща дата, но дори да бяха сключени на различни дати, пак щяха да се предпочитат интересите на Наемателя, сключил договора за наем със съсобственика, притежаващ повече от половината от имота.

 

Какво обаче би се случило, ако и двамата съсобственици имаха равни права по отношение на имота –  в случая , в който всеки от тях притежава по ½ идеална част от имота?

При тази хипотеза, от значение е поредността на сключването на договорите. Първият по ред сключен договор ще запази действието си, а другият следва да отпадне.

 

Какво би било правното положение, ако договорите за наем, или единият от тях е вписан?

В случай, че договорите са сключени от отделни съсобственици, с равни квоти от правото на собственост, в общата вещ, за един и същи период от време, приоритет следва да се отдаде на поредността на вписванията.

Когато обаче договорите са били сключени от съсобственици, с различни по обем права в общата вещ, следва да се предпочетат интересите на този наемател, сключил договор за наем със съсобственика, притежаващ повече от половината от имота, независимо от вписването. Този извод следва от разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от ЗС, според която общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците. Дори когато договорът за наем, сключен със съсобственик, притежаващ по-малко от 50% идеални части от общата вещ е вписан, този договор не може да се противопостави на правата на наемател, сключил договор след вписването, но със съсобственик притежаващ повече от 50% от общата вещ. В този случай ще се предпочетат правата на собственика, сключил договора с лицето, което притежава повече от половината от вещта, дори да се установи, че има преди това сключен, и при това вписан договор за наем, но със съсобственик, притежаващ по-малко от половината от вещта.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии