Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какво се случи днес в кантората

Кой кога може да разваля договор за продажба на недвижим имот поради неплащане на цената

Днес при мен дойде Стефан със следния проблем:

Той и брат му имали обща фирма, но отношенията между тях в последно време не вървели, поради което Стефан искаше да прекрати участието си във фирмата. След като му обясних, че това може да стане бързо и лесно по съгласие на двамата с брат му, а при липса на такова, да подаде уведомление за прекратяване на участието си в дружеството, като в този случай участието му като съдружник се прекратява с изтичането на тримесечно предизвестие от получаване не уведомлението в дружеството, той ме запита и за следното:

Преди известно време майка му била прехвърлила свой недвижим имот с договор за покупко-продажба на своята племенница – дъщеря на брат му. Майката, след като видяла как се развиват отношенията между братята, съжалила, че на времето била прехвърлила имота си само на дъщерята на единия от тях. Тя не одобрявала поведението на брата на Стефан, защото той започнал да води така нещата на фирмата, че укривал общи доходи и ги прехвърлял на своя лична банкова сметка, с което значително ощетявал Стефан.  Това поведение на другия й син огорчило възрастната жена и тя  искала, ако е възможно да си върне имота, за да могат двамата братя, след нея да наследят равни квоти от имота, за да не се карат поне за този имот.

 

Има ли възможност майката на братята да си върне имота, който е продала на внучка си с договор за покупко – продажба?

За да се даде отговор на така поставения въпрос, следва да се съобразят конкретните факти. В настоящия случай договорът за покупко-продажба бил сключен преди четири години и реално плащане на цената нямало.

И двата факта са от значение. Ето защо това е така.

При положение, че няма реално плащане на цената, е налице неизпълнение на задължението на купувача да заплати продажната цена на имота. В течение на пет години от датата на сключването на договора за покупко-продажба, ако не е извършено плащане на цената, стига в договора да не е посочен  някакъв бъдещ срок, следващ датата на сключването на договора, до изтичането, на който цената да бъде платена, продавачът може да иска разваляне на договора поради неплащане на цената.

Ако в договора е посочено че цената ще бъде платена в определен срок след сключването на договора или на определена бъдеща дата, то този петгодишен срок тече от изтичането на срока за плащане, съответно от настъпването  на датата, на която цената е трябвало да бъде платена. Случаите, при които цената се заплаща след сключването на договора са рядкост.

В повечето случаи в нотариалните актове за покупко-продажба се пише, че цената вече е платена преди сключването на договора. Така било записано и в договора, с който майката на Стефан продала на внучка си имота. Реално плащане на цената обаче нямало.

При положение, че цената реално не е платена, независимо от факта, че в нотариалния акт се съдържа изявление от страна на продавача /майката на Стефан/, че цената е получена, няма пречка продавачът да иска развалянето на договора по съдебен ред поради неизпълнениет на задължението за плащане на цената.  Това е така, тъй като плащането е факт, който може да е осъществен или да не е осъществен. В частта относно заявлението за плащането на цената, нотариалният акт за покупко-продажба има силата на частен документ и твърденията в тази връзка могат да се доказват с всички доказателствени средства.

Оспорването на факта на плащането обаче може да направи само от заинтересованото лице, т.е. от страната по договора, която може да претендира собствени права.  Това в продавачът –  в случая майката на Стефан.

Наследниците на продавача не биха могли да оспорват факта, че цената е получена от техния наследодател. Те са обвързани от заявеното признание на своя наследодател, че цената е платена, обективирано в нотариалния акт.  И няма значение дали наистина има плащане на цената или няма такова.

Оспорването на факта, че цената  по договора е платена, може да се извърши от продавача –  в случая от майката  на Стефан, което тя може да направи до изтичането на пет години от датата на подписването на нотариалния акт, тъй като след изтичането на този срок правото да се развали договора поради неизпълнение се погасява по давност и лесно претенцията би могла да бъде отхвърлена от насрещната страна по договора въз основа на възражение за изтекла погасителна давност.

В настоящия случай, ако майката на Стефан действително съжалява за това, че е прехвърлила имота на внучката на един от синовете си чрез договор за покупко-продажба, по който няма реално плащане, макар и в договора да е заявила, че е получила плащане на цената, и иска да си върне собствеността по отношение на имота, може да предяви иск за разваляне на договора за покупко-продажба срещу внучка си и да твърди, че няма плащане на продажната цена на имота. Разваляне на договора тя може да иска само по съдебен ред, тъй като договорите, свързани със сделки с недвижими имоти подлежат на разваляне само по съдебен ред. Освен това искът за разваляне на договора може да се предяви до изтичане на пет години от датата на сключването му, освен, ако в същия не е записан бъдещ момент, след сключването на договора, в който цената да бъде заплатена. Изтекат ли петте години от сключването на договора, съответно от срока или датата на плащане на цената, искът се погасява по давност.

Само продавачката приживе е тази, която може да иска развалянето на договора поради неплащане на цената. Нейните наследници са обвързани от заявеното в нотариалния акт, че цената за имота е получена и не могат да твърдят, че този факт не се е осъществил.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии