Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Клаузата за арбитраж търговски или гражданскоправен характер ли има и какво значение има отговорът на този въпрос

Симеон имал фирма – ЕООД за посредничество при сделки с недвижими имоти. При него работели петима брокери. Един от тях –  Страхил сключил с фирма – Строител договор за посредничество при продажба на парцел, собственост  Строителя.

От фирмата на Симеон положили много усилия във връзка с продажбата на парцела. Заплатили за своя сметка реклама на парцела, организирали многобройни огледи, участвали в не един преговор и след около година и половина, благодарение на положените усилия, успели да намерят купувач и сделката била реализирана. Само че, Строителят – продавач отказал да плати комисионна на посредника, независимо, че преди това се били договорили за размера на същата, дължима при реализиране на сделката.

От фирмата на Симеон водели изрядна документация във връзка с проведените огледи на имота и можели да установят, че сделката е сключена в резултат на тяхната работа и като разбрал, че доброволно няма да си получи парите за извършената услуга, Симеон решил да предяви претенциите си по съдебен ред. Тъй като комисионната, която Строителят дължал била на значителна стойност, Симеон решил първо да предяви частичен иск за част от комисионната, с оглед заплащането на по-ниски разходи по делото и след като събере част от дължимата сума от Строителя, да предяви претенциите си и за останалата част. Така с първоначално получените пари щял да финансира воденето и на последващо дело за събиране на пълния размер на дължимата комисионна.

След предявяването на исковата молба за заплащане на част от комисионната, се получил отговор по делото от страна на Строителя – продавач, в който се казвало, че делото  следва да се прекрати, тъй като същото е подсъдно на арбитражен съд, а не на общите съдилища, тъй като в договора за посредничество, сключен между фирмата- Строител и фирмата на Симеон изрично била предвидена такава арбитражна клауза.

Сега чак Симеон си спомнил, че подписването на договора за посредничество със Строителя не  минало без перипетии. Строителят първоначално не искал да подписва нищо, докато няма реален купувач. Едва когато станало ясно, че един потенциален купувач, осигурен от фирмата на Симеон, е сериозно заинтересован да придобие имота, Строителят склонил да подпише договор за посредничество, но преди това беше искал договорът да му бъде изпратен по електронната поща, за да може да се запознае с него и да нанесе нужните корекции. В крайна сметка договорът за посредничество бил подписан „на коляно“ при един от огледите, като при подписването на договора от страна на  фирмата на Симеон участвал един от неговите брокери.

В отговора на исковата молба се засягал и въпроса, свързан с това, че договорът бил подписан от  брокер на фирмата, който нямал представителна власт, но тъй  като се касаело за сделки между търговци, то на основание чл. 301 ТЗ, в случай, че управителят  на фирмата не се бил противопоставил веднага след узнаването за сключването на договора, в който била инкорпорирана и арбитражната клауза, то  договорът, произвеждал в цялост действие между страните – търговци, поради което страните били обвързани от арбитражната клауза и спорът помежду им следвало да се разгледа от арбитражния съд, посочен в договора, а не от общите съдилища.

Така въведеното възражение по делото разтревожило немалко Симеон. Първо, той вече бил платил държавната такса за разглеждане на делото пред гражданския съд, която сума изобщо не била за пренебрегване и второ, и по-важно, Симеон изобщо нямал вяра на арбитражния съд, още повече, че той бил посочен от Строителя, което карало, и то не без основание, Симеон да се съмнява в безпристрастността на този съд.

Има ли изход за Симеон от така създалото се положение или той си е виновен за дето не е догледал какво се подписва и за това, че е възложил тази работа на юриста, който работи в неговата фирма и който при това положение май е за уволнение, при положение, че явно и той е чел, недочел договора за посредничество?

Истината е, че Симеон няма за какво толкова да се тревожи. Само липсата на достатъчно информация е повод за несигурност в гореописаната ситуация. В. чл. 7 от ЗМТА са посочени изискванията, на които следва да отговаря арбитражното споразумение.  Условие за неговата действителност е то да е сключено от лица, имащи право по закон или по пълномощие да изразяват волята на страните по договора. При сключването на договора от търговци, волеизявлението се прави от представителя по закон. Това може да бъде управител, изпълнителен директор или упълномощено от тях лице. Т.е. в случая, за да е валидна арбитражната клауза, инкорпорирана в договора за посредничество, договорът следва да бъде сключен лично от Симеон  в качеството му на управител на ЕООД или от нарочно упълномощено от него лице, което да може да договори арбитражна клауза.

Това е така, тъй като арбитражната клауза  има за цел да уреди процесуалните взаимоотношения между страните по договора – на кой орган да възложи решаването на възникнали спорове –  на гражданския или на арбитражен съд. Дори арбитражното споразумение да е включено в друг договор, както в случая –  арбитражната клауза е включена в договора за посредничество за сключване на сделка с недвижим имот, тази клауза съставлява самостоятелен вид договор и независимо, че договорът е между търговци, инкорпорираната в него арбитражна клауза не е търговска сделка. /При търговската сделка, сключена без представителна власт, се счита, че тя обвързва страната, освен ако страната не се противопостави на сделката веднага след узнаването за нея, докато при гражданската сделка, сключена без представителна власт, се приема, че сделката не поражда действие, докато не бъдат потвърдени от страната./

Споразумението за арбитражна клауза не е търговска сделка, тъй като не е насочено към постигането на определен стопански резултат. Търговска сделка е обаче договорът, сключен за посредничество при продажба на недвижим имот, тъй като договорът е сключен между търговци и с оглед извършваната от тях стопанска дейност.

Договорът за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с брокера от фирмата на Симеон и Строителя поражда действие между страните, в частта, в която се уреждат правата, задълженията и санкциите при неизпълнение, тъй като договорът, макар и сключен без представителна власт, Симеон не се е противопоставил веднага след узнаването за сключването му. Клаузата обаче, инкорпорирана  в договора за посредничество, касаеща разглеждането на възникнали спорове между страните от арбитражен, а не от граждански съд не поражда действие между страните, защото тази клауза не е търговска сделка и за да обвърже страните, е необходимо изрично да бъде потвърдена от управителя на фирмата след като узнае за нея, съгласно чл. 42 ЗЗД, а управителят не я е потвърдил. Тъй като в случая Симеон не е потвърдил изрично арбитражната клауза, тя не обвързва неговата фирма и  следователно за фирмата му липсва задължение да отнесе спора за разглеждане от арбитражен съд .

Разпоредбите на ТЗ не намират приложение при сключване на арбитражно споразумение от лице, действащо без представителна власт. Относно арбитражното споразумение се прилагат общите разпоредби на ЗЗД.

В случая на Симеон правилно спорът е отнесен за разглеждане пред гражданския съд, а не пред арбитражния. Възражението на ответника за разглеждане на делото от арбитраж е несъстоятелно и следва да остане без уважение.  Гражданският съд е този, който трябва да разгледа спора и да се произнесе по същия.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии