Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Кога може да се сключи предварителен договор за покупко-продажба на имот като обезпечение на дълг

Калоян дал  на заем на Петър сумата от 65 000 лева. Разбрали след изтичането на шестмесечен гратисен период Петър да започне да връща сумата, като всеки месец плаща по 2500 лева до окончателното погасяване на дълга. След като изтекли шестте месеца, Петър започнал да плаща. Плащал известно време, но след това започнал да изпитва сериозни затруднения. Молил  Калоян за отсрочки, не успявал да плаща пълната месечна вноска, а понякога се забавял с месец и повече.

Като видял, че Петър не плаща според уговореното, Калоян поискал гаранции и двамата се споразумели да сключат предварителен договор за покупко-продажба, по силата, на който Петър се задължавал да прехвърли свой имот срещу оставащата неплатена цена по заема, която към момента на подписване на предварителния договор била в размер на 48 000 лева, като в договора пишело, че цената е платена при сключването му.

Малко след подписването на предварителния договор, станало така, че Петър окончателно преустановил всички плащания. Калоян като видял, че Петър не може повече да плаща, го поканил да му прехвърли по нотариален ред собствеността върху имота, предмет на предварителния договор. Петър отказал. Сега той вече мислел как да спаси имота и съжалявал, че бил подписал документа.

Стигнало се до съд. Калоян предявил иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Петър възразил. Неговото възражение се изразявало в това, че предварителният договор бил подписан като обезпечение на договора за заем и предвиждал начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона, поради което на основание чл. 152 ЗЗД сключения предварителен договор бил недействителен и не пораждал правно действие.

Петър твърдял, че ако Калоян е искал имотът да служи като обезпечение за отпуснатия заем, трябвало да се договорят Петър да учреди ипотека върху своя имот за обезпечение на вземането на Калоян по заема, а не да  се сключва предварителен договор по отношение на собствения му имот и претендирал искът за обявяване на предварителния договор за окончателен да бъде отхвърлен.

Кой от двамата е прав?  Заемодателят, който е дал пари на заем и не може да ги получи от заемателя и който е направил постъпки да гарантира вземането си. Той е поискал и длъжникът се е съгласил да сключат предварителен договор за покупко-продажба на имот, собственост на длъжника, за да може при неизпълнение на задължението на длъжника, да обяви договора за окончателен и да стане собственик на имота, вместо да търси пари от длъжника, които не може да събере по принудителен ред. Или длъжникът, който е поставен пред опасността да загуби имота си и който се позовава на закона, с възражението, че става въпрос за уговорен начин за удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона, поради което този договорен и различен начин е незаконосъобразен.

В случая  Калоян е в правото си да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, с което да бъде удовлетворено вземането му спрямо Петър по договора за  заем. Това е така само поради причината, че предварителният договор  за покупко-продажба на имота, собственост на Петър, е сключен по-късно по време  от договора за заем. Сключен е след като Петър вече не е могъл да плаща задълженията си по договора за заем. В този случай се приема, че сключването на предварителния договор представлява не различен начин за удовлетворение на кредитора от предвидения в закона, а уговорка за даване вместо плащане. Приема се, че в случая страните са се споразумели, вместо Петър да плати дълга, да прехвърли правото на собственост по отношение на своя имот на кредитора – Калоян.

 

Не такъв щеше да е крайният изход от спора, ако Калоян и Петър бяха сключили предварителния договор за покупко-продажба на имота, с цел обезпечение вземането на Калоян по отношение на Петър, произтичащо от сключения между тях  договор за заем, към същия момент, към който Калоян беше предоставил заемната сума на Петър. В този случай, действително, предварителният договор  би съставлявал начин за удовлетворяването на вземането на Калоян, различен от предвидения в закона. Постигнатата уговорка между страните Калоян да стане собственик  на имота, ако Петър не върне сумата, която е заел в договорения срок, би била нищожна и не би могла да породи правно действие. В този случай ако при неплащане на дълга, Калоян предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, искът  следва да бъде отхвърлен, защото страните са договорили начин, различен от предвидения в закона за удовлетворяване вземането на Калоян. Ако предварителният договор беше сключен към същия момент, към който е отпуснат и заема, Петър основателно можеше да възрази, че ако Калоян е искал обезпечение, е трябвало да иска Петър да му учреди ипотека по отношение на собствения си имот като обезпечение за връщане на заемната сума.

В случая обаче предварителният договор за покупко-продажба се явява сключен след като Петър е бил вече в неизпълнение на задължението си за връщане на заемната сума, поради което се приема, че предварителният договор има характер на уговорка за даване, вместо плащане, а не предвижда начин за удовлетворяване на заемодателя, различен от предвидения в закона.

Няма пречка,  като гаранция за връщане на заемна сума, страните да подпишат предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, въпреки разпоредбата на чл. 152 ЗЗД, стига сключването на този предварителен договор да е станало след като длъжникът е изпаднал в забава по отношение на задължението си за плащане на дълга.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар