Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Може ли след изтичането на срока на договор за наем, сключен с общината, договорът да се трансформира като безсрочен

Стоянови живеят в апартамент, предоставен им за ползване под наем от общината за определен срок. След изтичането на срока на договора, договорът не бил подновен за нов срок, нито пък от общината изискали Стоянови да напуснат имота. Стоянови продължили да живеят в имота. След известен период от време получили от общината предупреждение да напуснат имота незабавно. Стоянови заявили, че договорът за наем продължава да обвързва страните, тъй като  след изтичането на срока на договора, от общината не се противопоставили Стоянови да продължат да ползват имота, поради което договорът за наем се бил трансформирал в безсрочен договор за наем, съгласно общите правила, предвидени в ЗЗД.

От общината, на своя ред възразили, че в случая договорът за наем е сключен с общината, в качеството й наемодател, поради което договорът се счита за прекратен с изтичане на предвидения в него срок и поради особения статут на наемодателя, не били приложими общите принципи, предвидени в ЗЗД, а с изтичане на срок на договора, същият се прекратявал и не можело да се трансформира в договор за наем без определен срок.

Разликата  в двата случая е съществена. В случай, че договорът за наем, след изтичането му, при липса на противопоставяне на наемодателя, се трансформира в безсрочен договор за наем и може да се прекрати с едномесечно предизвестие.  Ако се приеме, че договорът за наем не се трансформира като безсрочен такъв, то наемателят следва незабавно да напусне имота и без предоставянето на едномесечен C.

Освен това сумите, които се дължат на наемодателя са различни. Ако се приеме, че договорът се трансформира в безсрочен такъв, продължава да се дължи договорената месечна наемна цена.   Вземанията на наемодателя за наемната цена се погасяват с тригодишна давност от падежа на конкретната вноска.

 

Ако обаче, се приеме, че договорът за наем не се трансформира в безсрочен, а наемателите продължават да ползват имота, то те дължат вече не договорената наемна цена за имота, а обезщетение за ползване в размер на пазарната на емна цена за имота. Като се има предвид, че става въпрос за общинско жилище, то пазарната наемна цена за имота, на практика надвишава наема, определен от общината. Освен това вземането на общината за ползването на имота, се погасява вече не с тригодишна, а с петгодишна давност. Това означава, че общината може да търси вземанията си не за три, а за пет години  назад.

 

Правилният отговор  на така поставеният въпрос е, че след изтичане на срока на договора за наем, сключен с общината, дори да не е налице противопоставяне от страна на общината за продължаването на договора за наем, не може да се трансформира в безсрочен договор за наем, поради особения статут на наемодателя –  а именно, качеството му на община. Ако стане така, че договорът за наем  с общината изтече и не бъде сключено ново споразумение за продължаване срока на договора, наемателите нямат правно основание да продължат да ползват имота. Ако останат в имота, общината може да търси от тях обезщетение за ползването на имота в размер на пазарната месечна наемна цена за имота, като вземането на общината се погасява с изтичането на петгодишна давност. Освен това, за да иска общината наемателите да освободят имота, не е необходимо  да им отправя едностранно писмено едномесечно предизвестие за освобождаването на имота.

 

В случая на семейство Стоянови,  се оказва, че след изтичането на срока на договора за наем, сключен с общината, въпреки, че от  общината не са се противопоставили на това те да продължат да ползват имота, Стоянови обитават имота без правно основание и дължат на общината, след датата на изтичане на срока на договора, не договорената наемна цена , а обезщетение за ползването на имота в размер на действителната пазарна наемна цена на имота. Общината може да търси това обезщетение  в  срок от пет години, от датата, на която е следвало да се плати това обезщетение.

 


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар