Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какви са правата на продавач по договор за покупко продажба на недвижим имот при неплащане на цената

Г-жа Райнова прехвърлила на дъщеря си недвижим имот, като сделката била оформена с покупко-продажба. Данъчна оценка на имота била  много по-висока,  но в нотариалния акт било записано, че продажната цена е в размер на 9900 лева и е платена при подписването на нотариалния акт, като продавачът декларирал, че не  действа при крайна нужда. Продажната цена била договорена в размер на 9900 лева, за да се избегне превеждането й по банков път, защото всички плащания над 10 000 лева следва да се извършват по банков път. Плащане на цената реално нямало. Г-жа Райнова давала имота под наем и събирала наемната цена. Един ден обаче дъщеря й заявила, че тъй като вече тя е собственик на имота, тя ще получава наема от наемателите. При прехвърлянето на имота г-жа Райнова пропуснала да запази за себе си правото на ползване по отношение на имота, в който случай щеше да има възможност да събира наема за имота, без значение, че той вече не е нейна собственост.

Г-жа Райнова прехвърлила имота на дъщеря си, тъй като искала да избегне бъдещи спорове между децата си относно недвижимите имоти, които притежавала. Тя имала два имота и две дъщери  и прехвърлила  с покупко-продажба на всяка една от тях по един имот. В единия нотариален акт си запазила правото на ползване, но в другият пропуснала да направи това и ето, че сега имала проблеми.

Какви са възможностите пред г-жа Райнова да се върне имота, така че да може да получава доходите от него под формата на наем, при положение, че при прехвърлянето му не си е запазила правото на ползване?

Г-жа Райова има възможност да иска развалянето на договора за покупко-продажба по съдебен ред поради неплащане на цената му, стига да не са минали пет години от датата на сключването му, защото в противен случай лесно искът й ще бъде отхвърлен като погасен по давност.

Дали обаче развалянето на договора в случая е толкова просто? На пръв поглед твърде съмнително изглежда имотът да е продаден на цена значително по-ниска от данъчната оценка за имота. Същевременно обаче няма законова пречка това да е така, а и сделката не може да се атакува като унищожаема, при положение, че г-жа Райнова  е декларирала, че не действа при крайна нужда. Ситуацията допълнително се усложнява от факта, че в самия нотариален акт г-жа Райнова в качеството си на продавач е декларирала, че е получила продажната цена.

Хубавото е, че независимо какво е декларирала в нотариалния акт, включително и че е получила цената за имота, продавачката може да оспорва верността на това твърдение. Само, че в нейна тежест е да докаже, че не е получила плащане на цената. При положение, че в нотариалния акт е удостоверено, че продавачът е получил цената, ако продавачът твърди, че това не е вярно, негова е тежестта да установи, че няма плащане на цената.  Доказването на това обстоятелство става с всички доказателствени средства, включително свидетели, признание на страните и други, съобразно конкретния случай.

За какво още трябва да е подготвена г-жа Райнова?

В хода на процеса купувачът може да предложи плащане на цената и съдът да предостави срок за това. За да  предостави срок за плащане на цената, пред съда трябва да се установи, че са налице извинителни причини, поради които длъжникът не е платил, а също и че кредиторът има интерес от плащането на цената. Основателни причини биха били такива, че да изключват вината на длъжника. Липсата на средства обаче никога не е извинителна причина. От кръга на извинителните причини е например случаят, при който купувачът е платил, но по грешна банкова сметка, което рядко може да се случи. Освен това кредиторът следва да има интерес от забавеното плащане. Ако има пълно неизпълнение на задължението за плащане на цената, приема се, че кредиторът няма интерес от плащането на цената в хода а съдебния процес.  Не може да се приеме обаче, че кредиторът няма интерес от късното изпълнение, ако междувременно цените на пазара са се вдигнали и стойността на спорния имот се е покачила.

В конкретния случай съдът не следва да предостави допълнителен срок за изпълнение  на задължението за плащане на цената.

В случай, че г-жа Райнова успее да докаже, че няма плащане на цената, договорът за покупко-продажба следва да бъде развален и имотът следва да бъде върнат в  нейна собственост.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар