Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Всеки собственик ли може да оспорва решение на ОС на етажната собственост

Александър притежавал апартамент в сграда в режим на етажна собственост. На 14 юни  2016г.  било взето решение на Общото събрание на етажните собственици за набирането на средства за озеленяване на общото дворно място, изграждането на беседка в същото, поставянето на пейки и засаждането на ниска растителност, както и за ограждането на дворното място с метална ограда от ковано желязо като било гласувано от всеки от апартаментите да се събере равна сума пари. Решението било взето с кворум 51 % о идеалните части от общите части на сградата.

На 20 юни Александър продал апартамента си на Ангел с договор за покупко-продажба. Няколко дни след закупуването на имота Ангел узнал за решението на ОС и решението изобщо не му харесало, защото едва бил събрал средства за закупуването на имота и оформянето на сделката при нотариус и се оказвало, че съгласно решението на ОС трябвало да намери  още немалко пари, за да покрие задълженията си към етажната собственост. Това, което подразнило Ангел още повече, било , че съгласно решението на ОС за всеки от апартаментите трябвало да се плати равна сума пари, без оглед  на това, на кой от апартаментите каква идеална част от общите части на сградата  се полага.

Ангел бил поставен пред свършен факт. Решението било гласувано преди той да придобие собствеността по отношение на имота, поради което нямало как да участва при дискутирането на въпроса и гласуването на решението, но затова пък той трябвало да плаща за някакви подобрения. Между другото подобренията в общите части изобщо не го вълнували към момента, защото, освен че му предстоял ремонт в новопридобития му имот, трябвало да плаща и вноските си по кредита, който бил изтеглил за закупуването на имота и просто не знаел откъде ще събере пари за покриването на всички тези разходи.

Предишният собственик на имота, разбира се, изобщо не се интересувал от така взетото решение на ОС, тъй като вече не притежавал никакъв самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост и за него било без значение  какви спорове възникват между етажните съсобственици и как биха се уредили те.

Освен всичко останало, самото ОС, на което било взето решение за набирането на средства за подобрение на общите части на сградата не било законосъобразно проведено. Съобщението за провеждане на ОС било залепено  във входа на сградата пет дни преди провеждането на общото събрание, вместо седем дни преди това, както изискват разпоредбите на Закона за управление на етажната собственост.

Има ли възможност Ангел да  оспори решенията на ОС и по този начин да защити интересите си, при положение, че решението е взето преди той да придобие собствеността по отношение на закупения от него апартаменти и ако е така, какъв е редът на защита?

Решението на ОС на етажните собственици може да се оспори от всеки собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост. Решенията могат да се оспорват и от собственик, който към датата на вземането на решението не е притежавал самостоятелен обект в сградата, но е придобил такъв до изтичане на срока за обжалване на решението на ОС, който е 30 дневен  и тече от датата на залепване на съобщението, че протоколът от решенията, гласувани на ОС е изготвен. Съобщението следва да се залепи във входа на сградата в режим на  етажна собственост.

Решенията на ОС на етажната собственост могат да се обжалват  по две основани причини –  или че  ОС не е проведено редовно, поради което се явяват опорочени  взетите на него решения,  или поради незаконосъобразност на самите решения, като взети в противоречие с установените императивни норми, съгласно Закона за управление на етажната собственост.

В първата хипотеза попадат случаите, при които ОС не е било свикано и/или проведено редовно. Например поканата за провеждане на ОС не е съобщена на етажните собственици  в предвидения за това срок; не са били представлявани изискуемите по закон идеални части  от общите части на сградата за провеждане на ОС; взето е решение, по въпрос, който не е включен в дневния ред за провеждане на ОС.

В другата група от основания за отмяна на решенията на ОС попадат случаите, при които например е гласувано решение, без необходимото мнозинство –  например за  извършването на полезни разходи е необходимо да са гласували „за“, най-малко 75 % от общите части на сградата, а вместо това, решението е  взето с 51 % от общите части на сградата; или пък  случаите в които е гласувано за консумативни разходи за общите части на сградата да се събират средства, правопропорционални на идеалните части от общите части на сградата за всеки самостоятелен обект в сградата, вместо поравно за всеки самостоятелен обект в сградата.

Собственик, който е придобил правото на собственост по отношение на конкретен самостоятелен обект в сграда е режим на етажна собственост, след датата на провеждане на ОС, но преди изтичане на срока за обжалване не решението на ОС, не може да обжалва решението поради нарушение на процедурата по свикването и/или провеждане на ОС на етажните собственици, тъй като към момента на провеждането на ОС, той не е бил собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС. Този собственик обаче може да обжалва решението поради материална незаконосъобразност на решението –  например  случаите, при които се изисква дадено решение да е взето с определено мнозинство, а такова не  било налице. Така например, в разглеждания случай Ангел няма да има възможност да обжалва решението на ОС, поради това, че поканата за провеждането на ОС е била залепена 5 дни преди провеждането на ОС във входа на сградата в режим на ЕС, вместо седем дни преди това, както изисква законът, нито ще може да оспорва решението на ОС, поради невключване на всички точки, по които е било взето решение в поканата за провеждане на ОС. Ангел няма да има основание да оспорва законосъобразността на провеждането на ОС, тъй като към датата на провеждането му, той не е бил етажен собственик в сградата в режим на етажна собственост.

Той обаче ще може да оспорва решението на ОС, ако взетото решение за извършването на съответните работи в общите части на сградата в режим на етажна собственост не е взето със  съответното мнозинство или ако разходите за извършване на гласуваните разноски са разпределени между етажните собственици по начин, различен от предвиденото в Закона за управление на етажната собственост. Така например, за извършване на подобрения в общите части на сградата в режим на етажна собственост, каквито представляват озеленяването на дворното място, поставянето на пейки, беседка, ограждането на мястото, е необходимо специално мнозинство –  най-малко 75 на сто от идеалните части от общите части на сградата и ако решението е взето с по-малко мнозинство, както в случая – с мнозинство 51 %, то решението е незаконосъобразно поради липса на изискуемото от закона мнозинство и подлежи на отмяна. Така също разходите за извършване на подобрения в общите части на сградата се разпределят съобразно идеалните части на всеки самостоятелен обект в сградата, а не поравно между всички самостоятелни обекти и ако бъде гласувано разходите за подобрения да бъдат разпределени поравно, то това решение ни било незаконосъобразно, като взето в противоречие с разпоредбите на ЗУЕС.

Дали извършването на конкретни дейности в имота съставлява подобрение или неотложни и необходими дейности , се преценява във всеки конкретен случай в зависимост от естеството на конкретните дейност. Ако дейностите не са свързани с предотвратяване разрушаването или за запазването на общите части на сградата или за привеждането им в съответствие с нормативните изисквания,  а извършването им би довело до  увеличение стойността на сградата, то разноските са полезни и е необходимо квалифицирано мнозинство от най-малко 75 на сто идеални части от общите части на сградата.

Собственик, който е придобил правото на собственост по отношение на недвижим имот, находящ се в сграда в режим на етажна собственост може да обжалва решението на ОС , ако е придобил собствеността на конкретния самостоятелен обект в периода след вземане на решението на ОС, но преди изтичане на срока за обжалване, но само поради материалната незаконосъобразност на решението. Този собственик не може да обжалва решението на ОС поради незаконосъобразност на процедурата по провеждане на самото ОС. Правото на собственика да обжалва решението на ОС, независимо, че към датата на вземането му, той не е притежавал самостоятелен обект  в сградата в режим на ЕС произтича от факта, че именно той, а не предишният собственик ще трябва да се съобразява и да изпълнява взетото решение на ОС и че това решение засяга именно неговите, а не на предишния собственик интереси.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар