Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Портиер или охранителна фирма

Етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост могат да вземат решение  да имат портиер или да възложат на охранителна фирма да следи за реда в общите части на сградата. Дали обаче е все едно да се назначи портиер или да се сключи договор с охранителна фирма?

На пръв поглед може да изглежда, че става въпрос все за една и съща дейност и че няма разлика дали ще се вземе решение за назначаването на портиер или за възлагането на тази дейност на охранителна фирма, обаче всъщност има разлика и то много съществена.

Вземането на решение за назначаването на портиер,  съставлява действие по управление на етажната собственост. Решението се взема с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеалните части от общите части на сградата на ОС, на което се взема това решение и разходите за портиер се разпределят, съгласно чл. 51 от ЗУЕС, а именно- от всеки самостоятелен обект в сграта се събира равна парична сума.

Не така обаче седи въпросът за сключването на договор с фирма, осъществяваща охранителна дейност. За сключването на подобен договор е необходимо съгласието на всички етажни собственици. Това решение се взема със с 100% от идеалните части от общите части на сградата, тъй като това решение надхвърля компетенциите на общото събрание на етажните собственици.

Разликата в гласуването, при вземането на решение за назначаване на портиер и за сключване на договор за охрана на общите части идва от разликата между дейността на портиера и тази на охранителната фирма. Функциите на портиера, макар и да не са дефинирани изрично по закон са свързани с това да следи за реда в етажната собственост и за достъпа на външни лица в нея. Задълженията на портиера са по-малки по обем  от охранителната дейност в частта й по охрана на имущество на физически и юридически лица, дефинирана съгласно Закона за частната охранителна дейност. Охраната по този закон включва физическа защита от противоправни посегателства и осигуряване на пропускателен режим. Законодателството разглежда дейността на портиера, като различна от дейността по охрана. Охранителна дейност включва, но не се изчерпва само с портиерската дейност. Задълженията, които поема охранителна фирма, сключвайки договор за охрана са повече от тези на портиера, което води и до заплащането на значително по-големи разходи за предоставянето на тази услуга. Характерът на самата охранителна дейност надхвърля функциите по поддържане и управление на етажната собственост, поради което решението на общото събрание етажната собственост да се сключи договор за охрана с охранителна фирма, вместо да се назначи портиер, е извън компетенцията на Общото събрание на етажните собственици.

Само по единодушно решение на всички етажи собственици  може да се стигне до сключване на валиден договор с охранителна фирма за охрана на общите части на сградата и разходите за този вид дейност между етажните собственици следва да се разпределят съобразно притежаваните от тях идеалния части от общите части на сградата. Мнозинството обаче не може да вземе решение, което надхвърля функциите по поддържане и управление, с което да задължи малцинството. А ако все пак бъде взето решение за сключването на договор за охрана с охранителна фирма, без единодушното съгласие на всички етажни собственици, то пътят за защита е по съдебен ред чрез обжалване на решението на ОС, като решението на ОС може да се обжалва от всеки етажен  собственик. Решението може да се обжалва и от етажен собственик, който не е имал това качество към датата на вземането на решението, но е придобил самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост до изтичане срока за обжалване на решението.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар