Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Може ли да се намали задатък поради прекомерност

Петър и Кирил сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата, на който Петър се задължил да продаде правото на собственост по отношение на свой собствен недвижим имот на Кирил срещу цена от 87 000 лева. При подписването на договора страните договорили Кирил да плати сумата от 35 000 лева, съставляваща част от продажната цена за имота, която  се давала като задатък по договора.

Впоследствие Петър се отказал от сделката, без основателна причина и предложил да върне на Кирил получения задатък.  Кирил не се съгласил. Искал да му бъде върне двойния размер на платения от него задатък по договора. Петър отказал, защото му се струвало необосновано да върне толкова голяма сума. Считал, че няма основание Кирил да получи подобна сума, само защото той /Петър/ се отказал от сделката.  Обърнал внимание на Кирил, че  ако разглеждали връщането на  двойния размер на платения задатък като вид неустойка за неизпълнението на договора, то тази неустойка би била прекомерна и би подлежала на намаляване, а даже можело да се разсъждава, че се явява и нищожна, защото надхвърля присъщата й обезпечителна, санкционна  и обезщетителна  функция.

Кирил държал на мнението си, че задатъкът е уреден в разпоредбите на ЗЗД, съгласно които при виновно неизпълнение на задължението на Продавача да прехвърли правото на собственост по отношение на  вещ, предмет на предварителен договор, Купувачът има право да иска връщането на дадения задатък в двоен размер и нямало никакви ограничения в закона относно размера на задатъка.

Кой от двамата е в правото си? Дали Петър, който твърди, че връщането на двойния размер на уговорения и платен в случая задатък е прекомерно, с оглед неизпълнението на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост по отношение на свой собствен недвижим имот, или Кирил, който се позовава на буквата на закона и не иска да съобрази факта, че би получил доста пари, без  да е отчуждил собствено имущество и само поради причината, че продавачът се е отказал от сделката?

Неустойката и задатъкът не трябва да се бъркат. Въпреки че, и двете се дават като гаранция за изпълнение на задълженията по даден договор, те имат различни функции. Неустойката може да обхваща вредите от неизпълнението, да има мотивираща и възпитателна функция, както и санкционен характер, докато задатъкът е парична сума, която се дава при сключването на предварителен договор и  в случай на неизпълнение на задълженията на страните, подлежи на задържане, ако неизпълнението е от страна на купувача, съответно на връщане в двоен размер, ако неизпълнението е на продавача. Това е предварително определена от страните по договора парична сума, с която страните отговарят при  тяхно виновно неизпълнение на задълженията им по договора. Какъв да е размерът на тази сума, се определя по свободната преценка на страните, но вече един път договорен, този размер не подлежи на едностранна промяна от някоя от страните, поради разбирането на страната, че тази парична сума се явява прекомерна с оглед неизпълнението на договора. Още при пораждане на задължението е трябвало страните да си дадат ясна сметка за последиците от неизпълнението на задълженията по договора, а не в последствие да се позовават на прекомерност на паричната сума, която следва да се плати.

Предвид изложеното по-горе,  не може да са намали размера на затъка, поради неговата прекомерност. Веднъж заплатен този задатък от Купувача на Продавач при сключването на предварителния договор, в случай на неизпълнение на задължението по предварителния договор от страна на Купувача, подлежи на задържане от Продавача, а при неизпълнение от страна на Продава, подлежи на връщане на Купувача в двоен размер.

В случая на Петър и Кирил, щом Петър се отказва от сключения предварителен договор, без основание, той дължи връщане на получената сума , съставляваща задатък по предварителния договор в доен размер / в случая 75000/ лева  и не може да претендира, че тази сума е прекомерна.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар