Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Как може да бъде прекъсната придобивната давност на лице, което владее недвижим имот

Притежавам къща с дворно място в с. Доброславци.  Рядко посещавам имота. При последното ми ходене установих, че съседката е  сложила врата  в оградата между нейното и моето дворно място с катинар и че пуска в имота ми домашните си животни, а също и че коси тревата в мястото. Разбрах, от други съседи, че наскоро някакви хора проявили интерес към имота и разпитвали кой е собственикът му, защото имали интерес да го закупят. Съседката обаче ги изгонила от имота. Държала се твърде агресивно с тях.

 Възможно ли е съседката да се сдобие с нотариален акт за собственост по отношение на моя имот и какво мога да направя, за да предотвратя тази опасност?

Имейл в горни смисъл получих преди няколко дни, но  с оглед запазването на конфиденциалността не споменавам имената на заинтересованите лица.

Имот може да бъде придобит по давност. Това става и без каквото и да е правно основание , ако едно лице владее имота трайно, явно , необезпокоявано от трети лица в продължение на десет години, а ако  същото лице е придобило имота на правно основание,  без да е спазена формата или най-често от несобственик /в случаите когато продавачът е продал чужд имот/, но без купувачът да знае това, то имотът се придобива с изтичането на кратката петгодишна давност.

Предполага се, че когато едно лице упражнява фактическа власт по отношение на даден имот, , счита този имот за свой и се явява владелец на същия.

В горния случай, установявайки какво се случва с имота, действителният собственик с основание се опасява, че в определен момент съседът му може да бъде признат за собственик на имота, по отношение, на който упражнява фактическа власт. Не е необходимо тази фактическа власт да се упражнява на някакво правно основание, достатъчно е да се установи фактът, че лицето фактически държи имота. Ако бъде установено, че лицето упражнява фактическа власт по отношение на имота в различни периоди от време, приема се, че и в промеждутъците е упражнявал такава власт върху имота. За да е налице владение на имота, необходимо е още упражняващият фактическа власт по отношение на имота да счита, че имотът е негов. Кой какво счита е факт от вътрешния мир на всеки индивид и понеже този факт е труден, а понякога и невъзможен за установяване, то по закон се предполага, че този, който упражнява фактическа власт по отношение на даден имот, счита имота за свой.

С изтичането на дългата или кратката придобивна давност, в зависимост от това дали владението почива на някакво правно основание, което обаче не е било годно да прехвърли собствеността по отношение на имота или такова основание изобщо липсва, то имотът може да бъде придобит с изтичането на кратката петгодишна, съответно дългата- десетгодишна давност.

Като знае тези правни възможност, за действителния собственик е налице интерес да направи всичко възможно, за да прекъсне придобиваната давност на владелеца. Как и какво може да направи той, за да се стигне до прекъсване на давността, така че да е абсолютно сигурен, че дори  владелецът да се снабди с констативен нотариален акт за собственост,  ще може да оспори с положителен резултат заявените от владелеца собственички права?

За да се даде отговор на този въпрос е необходимо, да се установи при какви обстоятелства се прекъсва давността. Макар законодателят императивно да е уредил въпросите, свързани с погасителната давност, то същите правила се прилагат и при придобивната давност.

На първо място  в разглежданата хипотеза, давността може да се прекъсне, в случай, че владелецът признае правата на действителния собственик по отношение правото на собственост на последния върху имота. Това признание може да бъде направено както директно пред собственика, така и пред трето лице- било държавен орган или пък не. Трудност в случая може да представлява доказването на това признание. Ако то е съставено в писмена форма, адресирано е до собственика на имота и ясно и недвусмислено, се признават правата на действителния собственик по отношение на имота, такова признание е годно да прекъсне давността. Необходимо е  да се признаят  не само конкретни факти и обстоятелства, а самото материално право на  собственост на действителния собственик по отношение на имота. Истината е обаче, че трудно собственикът би се снабдил с такова признание от страна на владелеца, като е необходимо, с оглед доказването му, същото да е в писмена форма.

Възможно е признанието да е дадено пред държавен орган,  например по образувано  досъдебно производство по преписка, образувана по жалба на действителния собственик срещу лицето, завзело имота му. И в този случай е необходимо да бъдат признати не само конкретни факти и обстоятелства по повод спорния въпрос, но и самото право на собственост на действителния собственик по отношение на имота.

От момента на извършване на признанието, придобивната давност се прекъсва и започва да тече нова такава, а изтеклата до момента на признанието давност вече е без правно значение.

Прекъсването на давността чрез признание зависи единствено от поведението на владелеца и  общо взето не е по волята на действителния собственик да се снабди с подобно признание.

Все пак действителният собственик не може да чака  и да бездейства под угрозата да загуби собствеността по отношение на имота си. Тогава какво може да направи той, което да зависи изцяло от неговите възможности и да не е обвързано от поведението на владелеца, за да защити собствеността си?

Действителният собственик, за да прекъсне придобивната давност на владелеца, може да заведе иск срещу него. Съгласно  ЗЗД давността се прекъсва и с предявяването на иск. Само, че се поставя въпроса какъв иск следва да предяви действителният собственик срещу владелеца, за да бъде прекъсната придобивната давност, текла в полза на последния.

Директен отговор на този въпрос законодателят не дава, а споровете, произтичащи от собствеността по отношение на даден недвижим имот могат да бъдат от различно естество. Така например действителният собственик има право и може да предяви иск срещу лицето, което се намира в имота му за заплащане на обезщетение за ползване на собствения  му имот, без основание. Собственикът има това право, защото се оказва, че друго лице упражнява фактическа власт върху имота, без основание и се обогатява със стойността, която иначе би платил, ако ползваше имота възмездно  – например при заплащане на наемна цена за имота, а действителният собственик обеднява с цената, която не получава, а можеше да получи, ако беше отдал за ползване имота възмездно. Този иск почива на плоскостта на неоснователното обогатяване и при доказването му, действителният собственик би осъдил ползващият имота без основание да му заплати съответното дължимо му се обезщетение. При уважаването на подобен иск, ще се възстанови неоснователното разместване на блага и собственикът ще бъде обезвъзмезден за  това, че трето лице е ползвало имота му без правно основание. Собственикът ще има право да получи определена сума пари и стига осъденият да разполага с някакво секвестируемо имущество, ще може да насочи изпълнението си срещу това имущество, за да събере вземането си.

Този иск обаче не решава възникналите спорове  или тези, които биха могли да възникнат за в бъдеще относно собствеността на имота. Искът за неоснователно обогатяване поради ползването на имота, без основание не е годен да прекъсне придобивната давност, която тече в полза на владеещият несобственик. Независимо, че последният е осъден да заплати обезщетение за ползването на имота, този факт не се отразява върху придобивната давност, текла в полза на осъдения.

За да бъде прекъсната давността, е необходимо действителният собственик да заведе срещу третото лице, което осъществява фактическа власт върху имота не какъв да е иск, предмет, на който е съответният имот, а установителен иск за собственост или иск за възстановяване на владението.

Действителният собственик има интерес да заведе срещу владелеца отрицателен установителен иск за собственост и да докаже, че владелецът не е собственик на имота.  За да е налице правен интерес от предявяването на този иск, действителният собственик трябва да се легитимира като собственик на имота, което става на базата на документи за собственост и да оспори правото на собственост по отношение на ответника, който осъществява фактическа власт върху имота. В този случай, в тежест на ответника, който владее имота, е , ако твърди собственически права по отношение на имота,  е да ги докаже. Действителният собственик няма да доказва отрицателния факт, че ответникът не е собственик на имота, защото това не е в негова тежест. За действителния собственик е достатъчно само да се легитимира за собственик на базата на документи за собственост. С уважаването на този иска,  придобивната давност на владелеца се прекъсва, считано от датата  на завеждането на иска.

Действителният собственик на имота можа да предяви и иск срещу владелеца за връщане на владението по отношение на собствения му имот.  В хода на това производство, в тежест на ищеца е да установи, че е собственик на спорния имот и че ответникът упражнява фактическа власт върху имота му, без правно основание за това. Иска се, ответникът да бъде осъден да предаде владението по отношение на имота. С уважаването на този иск, също се прекъсва придобивната давност на владелеца. Ако пък, въпреки наличието на постановено осъдително решение по отношение на ответника да върне владението на имота на неговия собственик, владелецът бездейства, то решението може да бъде приведено в изпълнение по принудителен ред, с помощта на съдебен изпълнител, който да предаде владението на ищеца чрез въвеждането му в имота.

 

Интерес представлява и една друга хипотеза – тогава когато третото лице е осъществявало фактическа власт по отношение на даден недвижим имот на някакво основание, но впоследствие това основание е отпаднало и третото лице отказва да върне имота. Поставя се въпросът дали в този случай третото лице е започнало да владее имота за себе си и дали от факта, че третото лице се противопоставя да върне имота на неговия собственик, може да се направи извода, че третото лице е започнало да счита имота за свой.

За яснота ето и следния пример: сключен е договор за наем на недвижим имот. Срокът на наема изтича, но наемателят отказва да върне наетия имота на наемодателя –  собственик. Поставя се въпросът отказът на наемателя да върне имота акт на противопоставяне  ли е спрямо  собственика и може ли да се счита, че отказвайки да върне имота на наемодателя –  собственик наемателя започва да държи имота като свой. Ако се приеме, че с отказа да върне имота, наемателят демонстрира намерението си да  свои имота, би могло след изтичането на десетгодишен период от време наемателят да се снабди с документ за собственост по отношение на този имот. Ако се разсъждава в тази насока, след като е отказал връщането на вещта, то би могло да се смята , че наемателят  се е превърнал във владелец на имота –  държи имота, считайки го за свой.

Такива права обаче законодателят не е предвидил за държател, който отказва да върне имота на собственика. Отказът за връщането на имота не се счита за извършена промяна от страна на наемателя  от държане във владение на имота. Наемателят обаче може да предяви иск за собственост по отношение на имота. Дори обаче да загуби този иск,  с предявяването му се счита, че той е демонстрирал по отношение на действителния собственик на имота, че счита имота за свой и от този момент за бившия вече наемател започва да тече придобивната давност. Ако, въпреки факта, че е загубил делото за собственост, наемателят продължи да упражнява фактическа власт върху имота в продължение на дългата придобивна давност, той накрая може да бъде признат за собственик по отношение на  имота.

 

Всичко гореизложено показва, че съществува реална възможност даден имот да бъде загубен поради това, че някой друг го е придобил по давност. Ето защо, във всички случаи, когато действителният собственик узнае, че трето лице се намира в имота му, без да е давал разрешение за това и без наличието на някакво правно основание, действителният собственик има интерес да предприеме действия, с които да прекъсне придобивната давност на третото лице, което се намира в неговия имот.  Касае се за активна защита, която собственикът следва да предприеме и в общи линии до предявяването на искове за собственост по отношение на имота, което може да е свързано с разходи, усилия и време, но пък защитава собственика от възможността трето лице да придобие неговия имот. С още по-голяма сила това важи за имоти,  които действителният собственик рядко посещава –   като вили, къщи, незастроени дворни места и други.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар