Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Как измаменият купувач по предварителен договор може да защити правата си

Преди четири седмици Коста подписа предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Купуваше си апартамент, в който най-накрая да живее самостоятелно, без близки и роднини. Дълго търси най-подходящото за него жилище. Каквото и да гледаше, все не му беше по сърце или по джоба. Най-накрая, след близо половин година  активно търсене, срещи с брокери, продавачи, безкрайни телефонни разговори и обиколки на  града, намери това, за което беше мечтал.

Жилището беше в квартал, който харесваше. Сградата беше в много добро състояние, общите части бяха поддържани, строителството беше добре извършено, а самият апартамент на Коста се струваше просто идеален –  просторен, осветен, практичен, с добро разпределение. Коста вече си представяше как щеше да го обзаведе, в какви цветове ще го боядиса и как ще направи парти по случая, на което ще покани всичките си приятели.

Документите за собственост също бяха изрядни.

От дългото обикаляне по огледи Коста знаеше, че много често има проблеми по отношение на собствеността на имота или пък несъгласие от страна на някой от съсобствениците или изобщо да продава имота, или по параметрите на сделката. Този път обаче документите бяха напълно изрядни, а собственикът изглеждаше приветлив човек, който желаеше да продаде възможно най-бързо имота, тъй като парите му трябвали за влагането им в някаква инвестиция.

Преди четири седмици подписаха предварителен договор. Коста плати 10% от цената на имота, каквато е обичайната практика. Понеже сделката се осъществяваше посредством брокерска фирма, плати и комисионната на фирмата. Окончателният договор щеше да се сключи в едномесечен срок след подписването на предварителния договор. Този срок беше необходим на продавача, за да извади удостоверение за данъчна оценка и схема от кадастъра за имота. Коста разполагаше с парите за покупката на имота в брой и само чакаше продавачът да каже, че е готов, за да изповядат сделката. Едномесечният срок беше  договорен като краен срок, но в момента, в който продавачът набавеше документите, се бяха споразумели да  изповядат сделката.

Времето течеше, а продавачът не се обаждаше. Когато до изтичането на крайния срок останаха още два дни, а продавачът продължаваше да не звъни, Коста започна сериозно да се притеснява какво се случва. Започнаха да му минават всевъзможни мисли през главата. Ето защо реши да направи справка в Агенцията по вписвания, ей така, за всеки случай, за да види дали няма нещо вписано по отношение на имота.

И да, имаше. Гледаше и не можеше да повярва. Проверяваше да не би да е сбъркал при въвеждането на критериите за търсене. Но не, не беше сбъркал.  Неговият продавач преди седмица беше прехвърлил имота, за който Коста беше подписал предварителен договор, на дъщеря си чрез дарение.

Страните, имотът, всичко съвпадаше. Значи наистина продавачът се беше разпоредил с имота и вече не беше собственик на същия. И не можеше  продаде имота на Коста, понеже вече не го притежаваше. Затова не го и търсеше, а Коста напразно чакаше.

Коста не можеше да определи дали се чувства повече разочарован или повече ядосан от случилото се.

Случилото се обаче беше факт и след като преглътна чувствата си, Коста трябваше да предприеме някакви действия. Опита се да се свърже с продавача –  безуспешно. Никой не отговаряше на позвъняванията му. Свърза се с фирмата-посредник, откъдето обаче му обясниха, че те са си свършили работата и нямат вина за постъпката на продавача. Помежду другото му споменаха хич и да не си иска обратно комисионната, която им е платил, понеже тяхната работа била свършена.

 

Коста осъзнаваше, че вероятно не е единственият, поставен в такава неприятна ситуация, Коста взе да се интересува какви са възможностите му за защита в създалата се ситуация. Консултира се с юрист,  работещ в сферата на вещното право, който му обясни в общи линии следното:

Продавачът не можел да му прехвърли вече собствеността по отношение на имота, понеже след като се е разпоредил с имота, не го притежава, поради което било безсмислено Коста да води дело за обявяване на предварителния договор за окончателен. Коста имаше възможност да търси платената сума при подписването на предварителния договор в двоен размер от продавача, тъй като последният не беше изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост по отношение на имота на Коста. Това обаче за Коста не беше особено удобно. Оказваше се, че колкото и да е в правото си, ще трябва да води дело срещу продавача, което ще продължи известен период от време /колко точно юристът изобщо отказа да се ангажира с отговор/ и после, ако осъди продава да му заплати сумата, ще трябва да си я събира по принудителен ред, което е още едно препятствие. Дали продавачът ще разполага с имущество, срещу което принудителното изпълнение за събиране на вземането да бъде насочено, никой не можеше да гарантира. Т.е.  за Коста перспективата беше да даде немалко пари за водене на дела, без изобщо да е сигурно, че ще  може да сполучи обратно сумата, която е платил по предварителния договор  за покупко-продажба. А кога това би могло да стане във времето, а и дали изобщо ще стане,  съвсем нямаше яснота.

Продавачът обаче беше направил грешка, която в случая беше от полза за Коста. Беше прехвърлил имота си не на кого да е, а на дъщеря си. Този факт изобщо не беше за пренебрегване. Само защото имотът беше прехвърлен на дъщерята на продавача, Коста, в качеството си на купува по предварителния договор, можеше да заведе отменителен иск срещу продавача и дъщеря му за признаване за установено, че сключената сделка е относително недействителна по отношение на Коста. Във взаимоотношенията между продавача и дъщеря му, както и по отношения на трети лица сделката поражда правно действие, но само по отношение на Коста може да бъде отменена като недействителна. Коста  можеше да заведе такъв иск, по който ако бъде установено, че сделката между продавача и дъщеря му е сключена с цел да увреди интересите  му в качеството му на купувача по предварителния договор, сделката да бъде призната за недействителна по отношение на него. След успешното провеждане на отменителния иск, Коста можеше да обяви предварителния договор за окончателен и да стане собственик на имота.

Най-важното за уважаването на иска беше да се установи, че сделката е сключена с цел да увреди интересите на купувача по предварителния договор. Установяването на този факт е в тежест на ищеца  – Коста в настоящия случай и този факти не се установява лесно. Когато обаче сделката, по отношение на която е предявен отменителния иск, е сключена между възходящи, низходящи и съпруг, то знанието за увреждането се предполага до доказване на противното, което е в тежест на ответниците.

Коста избра именно този вариант. Щеше да предяви отменителен иск срещу продавача и дъщеря му и щеше да иска да бъде призната по отношение на него за недействителна сделката, сключена между бащата и дъщерята, като сключена единствено с цел да увреди  интересите на купувача по предварителния договор, за да не може последният да придобие собствеността по отношение на имота. Предполага се, че дъщерята на продавача, сключвайки сделката е увредила интересите на купувача по предварителния договор, понеже е низходяща на продавача.

Коста избра именно този начин на действие, защото знаеше, че тъй или иначе  воденето на дела ще му отнеме време и средства. Ако тръгнеше да съди продавача да му плати парите в двоен размер, които е получил при сключването на предварителния договор, съвсем не беше сигурно, че  продавачът ще притежава имущество, от което вземането на Коста ще може да бъде събрано.

Ако Коста предявеше отменителен иск, щеше да се установи, че сделката, сключена между бащата и дъщерята уврежда интересите му като купувач по предварителния договор и искът  бъде уважен, Коста ще има възможност да придобие имота обявявайки сключения предварителен договор за окончателен.

Не така си представяше Коста че ще придобие жилището, което толкова хареса, но какво да направи. Не можеше да предвиди бъдещето, но можеше да ръководи действията си, спрямо настъпилите промени.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар