Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

КАК МОЖЕ ДА СЕ ПРИДОБИЕ ИМОТ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН, БЕЗ ДА СЕ ПЛАЩА ЦЕНАТА

На Христо много му се искаше да придобие недвижим имот с инвестиционна цел като плати в брой възможно най-ниска цена. Знаеше, че имотите, обявени на публична продан обикновено се продават на по-ниска от пазарната цена, макар и невинаги това да се случваше. Ето защо си беше създал навика всяка седмица да проверява по Интернет какви имоти са изнесени на публична продан. Когато имаше време и желание отиваше и в районния съд, където на специално табло се окачват обявленията за изнесените на публична продан имоти. От опит се беше научил, че едни имоти се продаваха когато съсобствениците им не можеха доброволно да се разберат относно подялбата им, а други се продаваха, понеже собствениците им имаха дългове и кредиторите им изнасяха имотите на публична продан, за да могат да съберат по принудителен ред вземанията си.

 

Когато се касае за изнесен имот на публична продан при делба, често продажната цена, на която се продават имотите е висока, дори по-висока от пазарната. Това се дължи на факта, че всеки от съсобствениците има право да участва в публичната продан, както лично, така и чрез  подставено лице и може да си позволи да предложи висока цена, понеже в крайна сметка ще изплати само дела на останалите съсобственици, а цената, съответстваща на неговия дял в съсобствената вещ няма да плаща. Освен това при публичната  продажба на недвижим имот, който доброволно съсобствениците не могат да поделят, първоначалната цена, при която започва публичната продан е реалната пазарна цена за имота и по тази причина  трето лице обикновено няма икономически интерес да участва в такава публична продан.

 

Христо знаеше, че пък от друга страна, има хора, които следят  именно за продажби на делбени имоти, но те целят друго. Касае се обикновено за продажба на идеална част на недвижим имот на публична продан, в който случай купувачът става съсобственик с другия съсобственик или съсобственици на имота и впоследствие води дела за делба, за да ликвидира съсобствеността или се договаря извънсъдебно с останалите съсобственици за уреждането на въпроса.

На Христо обаче не му се занимаваше с такъв вид дейност, защото знаеше, че преди всичко е свързано с време, разходи и влизането в особени взаимоотношения с останалите съсобственици, което той не желаеше.

Христо си имаше своя стратегия. Той търсеше преди всичко ипотекирани имоти в полза на банка за обезпечение на отпуснат банков кредит. Не е тайна, че в много от случаите кредитите не могат да бъдат погасявани своевременно от кредитополучателите, поради което банката – кредитор пристъпва към събиране на вземането си по принудителен ред като изнася на публична продан ипотекираните в своя полза имоти, служещи за обезпечение на вземането. В случаите, в които банката насочи изпълнението срещу ипотекиран в нейна полза недвижим имот, съдебният изпълнител определя начална цена, при която започва публичната продан, която е 75% от пазарната цена на имота. За определяне пазарната цена на имота съдебният изпълнител може да ползва вещо лице, но може и сам да определи пазарната цена. Само когато има изрично искане от страна взискателя или на длъжника по изпълнителното дело, е задължително да се назначи експертиза  по изпълнителното дело, вещото лице, по която да даде заключение относно пазарната цена на имота.

За да участва Христо на публична продан, както и всеки кандидат –купувач, стига да не е взискател, чието вземане надхвърля 10% от цената на имота, кандидат-купувачът следва да заплати задатък в размер на 10% от първоначално обявената пазарна цена за имота. Христо знаеше, че на тези публични продажби може да има, но може и да няма кандидат – купувачи.  Това зависеше от много неща, като се започне от  размера на първоначално обявената цена за  имота, състоянието на имота, а и от обстоятелството дали собственикът предоставя възможност на кандидат- купувачите да огледат имота преди да участват в търга, защото практиката показва, че когато достъпът до имота е ограничен или направо невъзможен кандидат-купувачите  се въздържат от участие в публична продан, тъй като това означава да си купят „котка в торба“.

Христо имаше друга стратегия. Той искаше така да направи, че да придобие собствеността по отношение на имота, без да плаща много пари за това. Имаше комбинативен начин на мислене и неведнъж изкара доста пари от подобен род действия.  Когато установеше, че даден имот е ипотекиран в полза на банка и се изнася на публична продан поради невъзможността на длъжникът да заплаща вноските по кредита, той  опитваше да проведе разговор със служителите на банката и да провери  за възможността, дали банката е съгласна след като се извърши публичната продан, да не плаща цената на имота, на която е продаден имотът на публична продан наведнъж, а да се разбере с банката, да внесе цената на разсрочено плащане.

Банките имат интерес от подобен род договорки, защото често се оказва, че няма никакви заинтересовани лица, които желаят да закупят имота. Това се дължи обикновено на факта, че в близкото минало банките даваха кредити за закупуването на имоти, чиято реална цена  беше значително по-ниска от отпуснатия кредит. При невъзможност за погасяване на кредита, банката изнася имота на публична продан, но пак няма интерес от страна на кандидат-купувачи, защото дори първоначално предложената цена на публичната продан, под която проданта не може да започне, е толкова висока, че не съответства на търсенето на пазара. За банката е от значение да може да събере вземането си или поне част от него. На банката имоти принципно не й трябват и банката има интерес да продаде имота, да получи каквото може за него, било то и на разсрочено плащане. От друга страна банката не губи нищо, защото за непогасената част от дълга от цената, получена на публичната продан,  длъжникът по договора за банков кредит продължава да отговаря с имуществото си. Банката не губи нищо и в случай, че купувачът на публичната продан спре плащанията, защото имотът продължава да е ипотекиран в полза на банката до изплащане на пълния размер на цената от публичната продан и при неплащане на вноските, може отново да изнесе имотът на публична продан за удовлетворяване на вземането си, независимо чия собственост към момента е имотът.

Христо понякога успяваше да се споразумее със съответната банка, понякога- не. Когато Христо и банката се споразумееха при спечелване на публичната продан от Христо, Христо да плати на банката  на разсрочено плащане, се процедираше по следния начин:

В деловодството на съответния съдебен изпълнител, който извършва публичната продан се внасяше заявление, с което страните / Банката и Христо/  се съгласяват ипотеката по отношение на имота, изнесен на публична продан да бъде запазена. Към заявлението може да се приложи и договор между страните – ипотекарния взискател и купувач. Законът изиксва писмена форма, но тъй като страните не присъстват лично, тези документи биха могли да бъдат и нотариално заверени. Съгласие на длъжника в случая не е нужно под каквото и да било форма.

В случай, че Христо спечели публичната продан, съдебният изпълнител изготвя протокол чрез който се оформя окончателно желанието на кредитора и купувача на публичната продан ипотеката по отношение на имота да бъде запазена, а купувачът да заплати цената, постигната на публична продан, не наведнъж в срок от седем дни от обявяването му за купувач, а на разсрочено плащане, съобразно конкретно постигнато договорки  за  падежа на всяка една от вноските.

 

Накратко става въпрос за следното: Христо участва в публичната продан. Придобива имота на най-високата предложена цена на публичната продан, но вместо да заплати същата в едноседмичен срок от извършване на публичната продан, сключва споразумение с банката кредитор –  оформено като протокол от съдебния изпълнител, по силата, на който  поема  задължението на първоначалния длъжник до размера на цената на публичната продан. Ако  задължението на длъжника е по-голямо от цената на публичната продан, то за изплащане на разликата между размера на дълга и постигнатата на публичната продажба цена продължава да отговаря първоначалния длъжник.

Вместо Христо да плати пълния размер на цената  на имота на публичната продан в едноседмичен срок от извършване на проданта, той сключва споразумение с банката да плаща цената на отделни вноски, а ипотеката продължава да тежи  върху имота до изплащане на дълга /цената от публичната продан/ и ако Христо преустанови плащанията, банката  пак може да изнесе имотът на публична продан, защото ипотеката, с която е обезпечено вземането продължава да тежи върху имота.

В тази ситуация на практика печелят всички –  длъжникът –  защото неговият дълг ще е погасен изцяло, ако  цената от публичната продан покрива дълга му или поне ще е намален, ако цената  стига само за да бъдат погасени частично задълженията му. Банката  получава плащане. Вярно е, че банката не получава изцяло постигната на публичната продан цена на имота, но получава плащане, макар разсрочено. Банката не рискува нищо, защото ако  разсроченото плащане бъде преустановено, ще може да изнесе отново имотът на публична продан, защото той продължава да е ипотекиран в нейна полза. Освен това банката може да поиска и допълнителни обезпечения от купувача, които да обезпечават вземането му.

Купувачът на публичната продан придобива правото на собственост по отношение на имот, без да е изплатил към датата на придобиването на собствеността пълния размер на продажната цена по публичната продан. Тази цена той ще плаща разсрочено във времето, а няма пречка да продаде имота за по-висока цена и да покрие предсрочно задължението си към банката и същевременно да реализира печалба от тази дейност.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар