Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Ако купувате имот от фирма за какво да внимавате

za_kakvo_da_se_vnimava_imot_ot_firmaИскам да закупя  недвижим имот. Собственик е дружество с ограничена отговорност.  Какви  проблеми могат да възникнат при сделката  –  тези въпроси вълнуваха мой клиент  наскоро.

Понеже за мен като юрист не съставлява особен проблем на покупката на недвижим имот от фирма, не си бях задавала въпроса всъщност какво може да притеснява купувача  при подобна сделка.

 Оказа се обаче, че въпросите са не един и два. Освен това, в нашата действителност се оказва така, че  ако решиш да закупиш недвижим имот просто няма начин/ или шансът е сведен до минимум/ да не се натъкнеш на посредническа агенция за покупко-продажба на недвижими имоти. Не намирам нищо лошо в посредническата дейност, за съжаления обаче не всички агенции са наясно  с особеностите от правна страна при някои видове сделки, поради което не могат да предложат гъвкави решения на своите клиенти и следват конкретни стъпки, като например, огледи, протоколи за огледи, стоп, капаро и предварителни договори и изпускат понякога най-същественото.

  Ето накратко какви   въпроси изникнаха за разрешаване в конкретния казус. Клиентът ми беше харесал имота и желаеше да го купи. Предоставиха му документ за собственост –  нотариален акт на името на фирмата , собственик, – ЕООД, с едноличен собственик на капитала –  чуждестранно физическо лице.

 Първото, за което се притесни моят клиент беше, че  нямаше данни върху самия нотариален акт, същият да е вписан в службата по вписвания. Полето, където се отбелязва вписването просто беше празно, съответно клиентът ми се питаше съществува ли такъв документ наистина или става въпрос за някаква измама? Подобен въпрос клиентът ми  се сети изобщо да зададе понеже беше сключвал не една и две сделки напоследък и знаеше за отбелязване на вписването, което трябваше да бъде отразено във всеки нотариален акт.

 Проблем в случая нямаше. Нотариалния акт беше напълно редовен.  Просто до 01.01.1998 год.  не на всички  нотариални актове е било отбелязвано извършване  вписване в  Службата по вписвания към Агенцията по вписвания.

 Притесненията на клиента ми се засилваха и поради факта, че при извършена справка по електронен път в  имотния регистър на името на фирмата – продавач не излизаше този нотариален акт. Не излизаше този нотариален акт, не защото не беше вписан, а защото по електронен път могат да се правят проверки за нотариални актове, извършени след 01.01. 1998 год. За успокоение на клиента ми, се наложи да се провери на място дали този нотариален акт действително съществува и дали е вписан в  Службата по вписвания към Агенцията по вписвания. За по-сигурно, такава справка е наложителна. Оказа се в случая, че всичко е наред и притесненията относно собствеността на имота отпаднаха.

 След това се  пристъпи към  по-нататъшни преговори във връзка с извършването на самата сделка. Страните,  посредством участието на посредника, който  така и не допускаше сраните да влязат в пряк диалог, за да не би да го „прескочат“, постигнаха съгласие относно цената  на имота и начина на плащането й. По всичко изглеждаше, че  сделката е на финалната права да се реализира, защото нямаше спорни точки, по които  страните да трябва да постигнат съгласие.

 Да, но нищо не става толкова бързо и лесно. Посредникът, незнайно защо реши, че на страните им трябвало предварителен договор. Истината е, че такъв изобщо не е необходим. На практика се налага сключването на предварителен договор, ако цената ще се плащана чрез кредит, отпуснат от банка. В този случай банката изисква  да й бъде представен предварителен договор. Когато обаче плащането ще стане чрез налични средства на купувача, предварителният договор е нещо, от което за мен няма смисъл.  Вярно, че предварителният договор служи уж като гаранция за сключването на окончателен и би могъл да бъде обявен за такъв, но всъщност при не сключването на окончателен договор, а при наличието само на предварителен се създават за страните повече проблеми, отколкото ползи.

Това е така, тъй като наличието на предварителен договор не възпрепятства възможността собственикът да сключи окончателен договор с трето лице, различно от лицето  –  купувач по предварителен договор. Ако това се случи, за купувача по предварителния договор остава възможността да иска връщане на задатъка, който е платил / ако такъв е платил при сключването на предварителния договор, което не е задължително по закон/ в двоен размер. Ако продавачът доброволно не му плати задатъка в двоен размер, ще трябва да води дела, за да осъди продавача да му плати тази сума.  След като осъди продавача, ще бъде изправен пред въпроса как да събере дължимата му се сума и ако продавачът не разполага с имущество, от което да бъде събрана присъдената му сума, купувачът ще разполага с един изпълнителен лист, който ще му е струвал доста пари, време и усилия и ще има да взима присъдената сума, ако продавачът евентуално придобие някакво имущество, срещу което да е възможно да бъде насочено принудителното изпълнение.

 Съществува и друга възможност за купувача –  да обяви  договора, по силата, на който продавачът е прехвърлил на третото лице имота за недействителен по отношение на себе си . Фактът, че договорът, сключен между третото лице и продавача  и е в вписан в Агенцията по вписвания,  преди вписването на  исковата молба за обявяване на недействителността на този договор по отношение на купувача по предварителния договор, не е пречка да се води такъв отменителен иск. При уважаването на такъв отменителен  иск интересите на купувача по предварителния договор ще се предпочетат пред тези на купувача по окончателния договор. За  да успее този иск на купувача по предварителния договор, обаче купувачът трябва да докаже, че третото лице е знаело, че със закупуването на имота уврежда интересите на  купувача по предварителния договор.

 Ако купувачът по окончателния договор е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на продавача това знание се предполага. Но ако купувачът по окончателният договор е трето лице, което не е измежду кръга на роднините, визирани по-горе, в тежест на купувача по предварителния договор е да докаже, че  купувачът по окончателния договор е знаел, че със сделката уврежда интересите на купувача по предварителния договор, което е общо взето недоказуемо.

Е, ако продавачът, за да избегне продажбата на имота на купувача по предварителния договор, е прехвърлил безвъзмездно имота на трето лице, тогава купувачът по предварителния договор лесно ще отмени по отношение на себе си сделката, извършена между продавача и надареното лице.

При всички положения, сключването на предварителен договор, колкото и полезно, толкова и неудобно може да се окаже в един момент и да доведе дотам, че купувачът да  води дълги и скъпи дела, без гаранция за успешен  краен резултат.

 Поради тази причина,  когато плащането ще се извършва  с налични средства, без да се тегли кредит от страна на купувача, за мен е по-добре да не се сключва предварителен договор.

 Следващият въпрос, който се постави в случая беше  как точно да се извърши сделката при положение, че едноличният собственик на капитала е в чужбина. В случая ЕООД имаше назначен и друг управител, наред с едноличния собственик на капитала, който също беше и управител на дружеството. Нямаше пречка  управителят, който не е същевременно и едноличен собственик на капитала да извърши сделката от името и за сметка на дружеството.

 Постави се въпросът трябва или не трябва решение н едноличният собственик на капитала за извършването  на продажбата.  Този въпрос е актуален както  за сключването на предварителен договор, така и за сключването на окончателен  такъв.

 В редица  решения на ВКС последователно е застъпено становището, че за валидността на сделката , сключена от управителя на дружество с ограничена отговорност и трето лице във връзка с разпореждане с недвижим имот, собственост на дружеството, не е необходимо решение на общото събрание на ООД. Такова решение не е необходимо нито за сключването на предварителен договор, нито за сключването на окончателен договор.

 В случая, при положение, че страните бяха постигнали съгласие относно предмета на сделката и продажната цена, а и при положение, че документите за собственост бяха изрядни, можеше направо да се пристъпи към сключването на сделка по нотариален ред. Щеше да отнеме толкова време, колкото е необходимо за изваждане на данъчна оценка и схема от кадастъра за имота, ако продавачът не разполагаше вече с готови такива, както и време, за да се уговори ден и час  за извършването на сделка пред нотариус.

Всичко можеше да стане бързо и лесно, а забавянето а процедурата се дължеше от недотам задълбоченото познание на  законовите изисквания за сключването на сделката.

 Именно информацията е тази, която определя решенията които вземаме. В днешния забързан начин на живот, информацията е тази, която ни позволява да реагираме своевременно и адекватно на действителността, защото решение, което принципно да е добро, ако не е взето своевременно, всъщбост  е грешно решение.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар