Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Как се разпределят разходите между етажните собственици за общите части на сградата

flatШопови пак не дадоха пари за поправката на покрива. Трети месец касиерът не можеше да събере дължимата сума от тях.  Или нямаха пари, или никой не му отваряше, когато звънеше на вратата. Тази вечер касиерът позвъня на вратата  на жилището им към осем и половина.  Чу, че  Шопови се прибраха преди малко. Отвори Шопов, който видимо беше вече почерпен и като видя касиера направо се нахвърли върху него. Заяви, че нищо на никой няма да плаща и да му се махали от главата с тоя покрив. Измежду приказките, които изприказва стана ясно, че  на него покривът не му течал /той живееше на третия от пет етажа/. Като искал на времето да  се пребоядиса стълбището, понеже на нищо не приличало и направо го било срам да покани някой вкъщи, съкооператорите не се съгласили. Ето защо той нямало да даде „кьорав“ лев за пренареждането на керемидите или там за каквото викат, че било правено по прищявка на този или онзи.

Как можаха да го изберат за касиер, чудеше се касиерът – новодомец, който отскоро се беше нанесъл, заедно с жена си и  детето си в жилищната кооперация в централната част на София, строена през шейсетте години. Ако знаеше, че ще стане така, на общото събрание щеше да се скатава, както направиха кажи-речи всички останали, а не да се съгласява така лесно да става касиер, когато някой от съседите го предложи за такъв, а останалите се съгласиха, че е изключително подходящ за тази работа.

Поправката на покрива беше наложителна. При всеки проливен дъжд  общото помещение на тавана се наводняваше, а на тавана  в апартамента на Живкови, които живееха на последния етаж  имаше едно мокро петно, с диаметър около метър, и мазилката се беше набръчкала и беше започнала да се рони. Като нямаше повече за кога да се отлага, съкооператорите взеха решение за поправка на покрива, намериха фирма, която да свърши работата, събраха пари помежду си и платиха. Само Шопови не дадоха нито лев. Останалите недоволстваха, сумата която дадоха от всеки апартамент не беше малка, някои трудно я събраха, но все пак намериха  начин да  я платят. Само Шопов  отказваше да плати, а той пари имаше, само дето не му се даваха. Такъв си беше, опак човек, скандалджия.

Като видяха, че не могат да излязат на глава с него, съкооператорите се заинтересоваха какво могат да направят, за да съберат дължимата сума от Шопов.  Ето как седи въпросът от правна страна:

Отношенията между етажните собственици във връзка с поддържането, възстановяването, подобрението и ползването на общите части на сградата, каквито съставляват покривът, стълбището, фасадата, помещенията, предназначени за общо ползване, асансьорът, се уреждат на първо място, съгласно правилото на чл. 41 ЗС, уреждащо задължението на всеки собственик, съразмерно дела си в общите части на сградата, да участва в разноските, необходими за поддържането и възстановяването на вещта, както и в полезните разноски, за които е взето решение на Общото събрание на  етажните собственици. Следва да се прави разграничение между разноски, необходими за поддържането и възстановяването на вещта и разноските за подобряване.

Разноските за поддържането и възстановяването на сградата са необходими разноски, без извършването, на които  вещта би се увредила и за извършването, на които разноски не е необходимо  дори да се взима решение на Общото събрание. Ако някой от етажните собственици извърши такива разноски, дори без решение на Общото събрание, той може да претендира от останалите етажни съсобственици да му възстановят извършените разходи, съразмерно  се дела им в общите части.  Така, ако някой от съкооператорите на своя глава реши да поправи покрива, който тече, без преди това да е взето решение на Общото събрание на етажните собственици и за извършването на ремонта плати 1000 лева, то този съкооператор ще може да претендира от всеки от останалите съкооператори съответната част от разноските в общ размер на 1000 лева, съобразно дела на всеки от съкооператорите в общите части на сградата. Поправката на покрива съставлява необходима, с оглед поддържането на вещта разноска, тъй  като извършването на поправката, сградата би започнала да се руши.

Ако общото събрание вземе решение за извършване на разноски за подобрения на сградата /това са разноски от такова естество, които  повишават стойността на вещта, но не са необходими за нейното поддържане или възстановяване/, то може да задължи  етажните собственици да участват в заплащането на тези полезни разноски. При наличие на решение на Общото събрания за извършване на подобрения всеки от етажните собственици е длъжен да заплати разходите, съразмерно с дела си в общите части на сградата.

За да има яснота кой какво е длъжен да плати, следва да се прави разлика във всеки един конкретен случай дали разноските касаят поддържането и възстановяването на вещта или нейното подобряване.  Така например, ако е напълно достатъчно  вместо да се пребоядиса дадено помещение, да се почисти, но е извършено пребоядисване на помещението, разходите  до размера за почистването са необходими разноски, в които следва да участват всички етажни собственици, съобразно  дела си в общите части на сградата, а разноските  над тези за почистването до размера  за пребоядисването са  разноски за подобрение на вещта и за да бъдат задължени всички етажни собственици да участват в заплащането им,  съразмерно с дела им в общите части на сградата, е необходимо да се вземе решение  на Общото събрание за извършването им.

На практика не е изключено  някой от етажните собственици да извърши подобрения на сградата  и без решение на Общото събрание.  Например да организира пребоядисването на стълбището, за да има същото по-угледен вид.  В този случай той може да претендира от останалите етажни собственици  само съответната част от направените разноски до размера на обогатяването им  и то ако работата е била предприета уместно. Това означава, че ако този, които е организирал пребоядисването е платил 1000 лева, а в резултат на извършеното пребоядисване сградата е поскъпнала с 800 лева, то организиралият пребоядисването има право да търси от всеки от останалите съкооператори  такава част от сумата от 800 лева,  а не от сумата от 1000 лева, съответстваща на дела му в общите части на сградата и то, ако е било уместно да се направи пребоядисването. От своя страна, въпросът дали предприемането на съответните подобрения е уместно или не подлежи на преценка във всеки конкретен случай, съобразно конкретните факти.

  Ако пък в резултата на пребоядисването, извършено без  решение на ОС,  за което е платена сумата от 1000 лева, стойността на сградата се е вдигнала, например, със сумата от 3000 лева, то в този случай извършилият пребоядисването, без съгласието на Общото събрание на етажните собственици, има право да търси  от всеки от останалите етажни собственици, припадащата им се част, съобразно дела им в общите части на сградата от стойността на извършените разноски / в случая 1000 лева/, а не частта от сумата от 3000 лева, с която се е повишила стойността на сградата.

Между другото, за да има право извършилият някакви работи по сградата  да получи  от останалите съкооператори каквито и да било суми във връзка с извършеното, е необходимо извършеното обективно да съставлява подобрение на сградата, което да увеличава нейната стойност.  Независимо  от размера на средствата, които организиралият работата е заплатил, ако  извършеното не съставлява подобрение на сградата, той няма право да получи каквото и да било плащане от останалите етажни собственици във връзка с предприетите действия, понеже те на практика не съставляват подобрение.

При взето решение на Общото събрание за пребоядисване на стълбището,  дори когато е достатъчно същото само да бъде почистено, всеки от съкооператорите заплаща частта от стойността на ремонта, съответстваща на дела му в общите части на сградата. / Ако пребоядисването струва 1000 лева, всеки участва в заплащането на тези 1000 лева, съобразно дела си в общите части на сградата/.

В  разгледания по-горе случай,  Шопови трябва да платят разходите по ремонта, съобразно дела им в общите части на сградата, тъй като разходите по ремонта на покрива съставляват необходими разноски за възстановяването и поддържането на сградата. Шопови трябва да платят частта от стойността на ремонта, а не някаква друга сума. Тези разходи  Шопови трябва да платят дори и за извършването им да не е взето решение на Общото събрание на сградата, понеже съставляват необходими разноски.

Ако бъде взето решение за пребоядисване на стълбището от Общото събрание на етажните собственици, дори пребоядисването да не е наложително, а да е достатъчно само почистването на стълбището, то всички етажни собственици следва да участват в разходите за пребоядисване, дори и да не са съгласни с решението на Общото събрание, съобразно дела си в общите части на сградата.

Въпросите, свързани с управлението на етажната собственост  предизвикват немалко спорове между етажните съсобственици, особено когато става въпрос за заплащане на средства за общите части на сградата. Настоящото, без претенции за изчерпателност,  има за цел да даде основни насоки за това как, съобразно закона, следва да се решават спорове от подобно естество.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар