Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Кой е последният момент за търсене на вземания за подобрения в недвижим имот

Кой е последният момент за търсене на вземания за подобрения в недвижим имотЧесто предмет на спорове стават подобренията, извършени в даден имот. Житейските ситуации са най-различни. Може да се касае за подобрения, извършени в съсобствен имот, придобит по наследство или след развод, за подобрения, извършени  от наемател на недвижим имот, изобщо причините могат да бъдат от различен характер. По правило лицето, извършило подобренията има право на вземане срещу собственика на имота за извършените подобрения.

На първо място обаче трябва да е ясно какво законът разбира под подобрения и че не всички дейности, било то и строително-монтажни, за които са разходвани средства и труд, извършени в даден недвижим имот, съставляват подобрения на имота. Подобрения са само онези дейности, извършени в имота, които обективно увеличават неговата стойност. Ако са извършени някакви поправки или дори строително ремонтни дейности, които обаче не са довели до увеличаване стойността на имота, за подобрения не може да става дума.

Въпросите, свързани с правото на вземания на подобрителя за извършени подобрения в чужд или дори съсобствен имот,  съставляват изключително широка гражданско правна материя и настоящото изложение няма за цел да изяснява правата и задълженията на страните във връзка с тези взаимоотношения, което и не би било възможно в рамките на подобна статия.

Предмет на настоящото са единствено въпросите, свързани с давността, с изтичането на която се погасява вземането на подобрителя за извършените подобрения в чужд или съсобствен недвижим имот и моментът, от който тя започва да тече, тъй като именно този момент е различен при различните житейски ситуации.

Въпросът за началния момент, от която давността за вземането на подобрителя за извършените от него подобрения в недвижим имот е от изключително практическо значение, защото при липса на информация за това би могло да се стигне до  завеждането на дела, с фактическа и правна сложна, свързани със събирането на голям обем от доказателствен материал, а същевременно исковата претенция лесно би могла да бъде отблъсната само с възражение за изтекла погасителна давност, което обезсмисля вложения труд, усилия и средства на ищеца за воденето на дело с подобен предмет.

Давността за вземането на подобрителя за извършени от него подобрения в недвижим имот  е  петгодишна.

Относно началния момент, от който започва да тече давността за вземането за подобрения, от значение е на какво основание  подобрителят е извършил подобрения в имота. Извършилият подобренията може да бъде владелец на имота /лице, което упражнява фактическа власт върху имота, считайки го за свой, без значение дали наистина е собственик на имота/, може да бъде съсобственик на имота или може да се намира в имота на договорно основание/ например въз основа на договор за наем/ или изобщо да липсва договорно правоотношение между собственика и подобрителя.

Ако владелец /лице, което упражнява фактическа власт върху  чужд недвижим имот, считайки го за свой/ извърши подобрения в чуждия имот, давността за вземанията му за извършените подобрения започва да тече от момента, в който владението му е  бъде прекъснато. Прекъсването на владението може да стане извънсъдебно – по споразумение със собственика. /Например  владелецът започва да плаща на собственика наем за ползването на имота/. Прекъсването на владението може да стане и с отнемането му. Също така владението се  счита за прекъснато  с предявяване на иск за имота /например собственикът предявява иск срещу владелеца по чл. 108 ЗС за възстановяване  на владението  по отношение на собствения му имот/.

Във всички разгледани хипотези, давността за вземането за подобренията тече от прекъсване на владението по отношението на имота. В петгодишен срок от прекъсване на владението, владелецът, извършил подобренията може да предяви вземанията си за тези подобрения по съдебен ред.

Съсобственост по отношение на даден недвижим имот може да възникне на не едно основание. Често съсобствеността възниква  по наследство /след смъртта на общ наследодател, собственици на имота се явяват неговите наследници/.  Когато сънаследник, който владее имота, извърши подобрение в съсобствен имот, давността, с която се погасява вземането му за тези подобрения започва да тече от датата на предявяване на иск за делба на имота.

Съсобствеността може да възникне и на друго основание- например две или повече лица придобиват общо един недвижим имот, т.е. чрез сделка. Съсобствеността по отношение на даден имот може да възникне и на основание изтекла придобивна давност. Възможно е някой от съсобствениците да е извършил подобрения в общия имот. Ако за извършването на подобренията е постигнато съгласие между страните, то давността  започва да тече, съгласно договореното между страните. Ако липсва съгласие за извършване на подобренията в общия имот между съсобствениците, то давността започва да тече от момента на извършването им.

Съсобствеността може да възникне и на основание прекратена съпружеска имуществена общност  чрез развод.  В този случай, давността за подобренията, извършени от единия съпруг в имота започва да тече от прекратяването на брака, а не от датата на извършването на подобренията, тъй като давност между съпрузи не тече.

Ползвател на недвижим имот също може да извърши подобрения в имота /например подобрения, извършени от  наемател/. В този случай отношенията между собственика и ползвателя /какъвто е наемателят/ следва да се уредят в съответствие с  клаузите на сключения между тях договор и давността започва да тече от настъпване изискуемостта на вземането, съгласно договора.

При липса на договорка относно извършените подобрения в имота, отношенията се определят на базата на разпоредбите на ЗЗД , уреждащи воденето на чужда работа без пълномощие или на плоскостта на неоснователното обогатяване.

Когато собственикът е знаел за извършените подобрения и не им се е противопоставил,  отношенията между собственика и подобрителя се уреждат, съгласно разпоредбите за водене на чужда работа без пълномощие и  давността, за вземанията за подобренията започва да тече от момента, в който собственикът е в състояние на поеме подобрението, а ако е одобрил извършената работа- от деня на одобрението й.

Ако подобрението в имота е извършено въпреки противопоставянето на собственика или е в негов интерес, то отношенията между страните се уреждат, съгласно разпоредбите, уреждащи института на неоснователното обогатяване и давността за вземането на подобрителя за извършените подобрения започва да тече от датата на извършване на подобренията.

При различните хипотези началният момент, от който започва да тече давността за погасяване вземането на подобрителя за извършени от него подобрения в чужд или съсобствен недвижим имот е различен. Затова преди да се предяви иск за вземания за извършени подобрения, е необходимо да се провери от кога започва да тече давността в конкретния случай и дали междувременно не е изтекла защото ако е така, то воденето на дела  за заплащане на суми, съставляващи вземания за извършени подобрения се обезсмисля. От друга страна, знаейки до кой момент лицата, извършили подобрения в недвижим имот могат ефективно да  упражнят правата си, за да получат плащане за извършените от тях подобрения, биха могли своевременно да предявят правата си и да искат спорните въпроси да бъдат уредени, било то доброволно или по съдебен ред.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар