Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Един евтин вариант за прекратяване на съсобствеността

apartamentС брат ми и майка ми сме съсобственици на два апартамента. Имотите са били закупени от майка ми и баща ми по време на брака им. Баща ми почина преди няколко години. Тримата се разбрахме аз да стана изключителен собственик на единия апартамент, а брат ми на другия. Майка ми си има нейно лично жилище и иска да ни прехвърли нейната част от съсобствените имоти, така че всеки да разполага с по един имот и да няма спорове за в бъдеще помежду ни. Как най-евтино може да стане това?

С такъв въпрос се обърнаха към мен мои дългогодишни клиенти.

В случая варианти да се прехвърли съсобствеността между страните, така че братята да станат изключителни собственици на имотите и всеки да разполага със своя имот, да го управлява и да се разпорежда с него както намери за добре, има много. Така например майката можа да дари своята част от имотите на синовете си, а те да направят замяна помежду си с частите от имотите. Прехвърлянето може да стане и чрез покупко-продажба.

Въпросът обаче е как най-евтино, да стане това. За целта е необходимо броят на сделките  между тримата да се сведат до минимум. Вариантът майката да дари своите части от имотите на синовете си, а те след това да извършат замяна помежду си, макар и сравнително евтин, пак касае сключването на минимум две разпоредителни сделки, което, ако не друго, е свързано с двойно заплащане на местни данъци и такси и нотариални такси по сделките. Така че, за евтин този вариант, изобщо не изглеждаше да е такъв.

 Затова им предложих следното: Да извършат доброволна делба, по силата, на която тримата съсобственици се споразумяват всеки от братята  да придобие в собствен дял правото на собственост по отношение на конкретен имот, като всеки от тях поеме задължение по отношение на майка си за гледане и издръжка.

 Защо този вариант?  И тримата са съсобственици на имота, а съсобствеността винаги може да бъде прекратена чрез доброволна делба, стига всеки от съсобствениците да прояви воля за това и страните да намерят решение, което  удовлетворява всички. При доброволната делба всеки от съсобствениците трябва  получи в собствен дял имот в натура, а ако това се окаже невъзможно –  насрещна престация, като обикновено става въпрос за парично уравнение.

Делба, при която единият съсобственик дава своя дял, а не получава нищо насреща на практика е дарение, а дарението, за да е валидно, трябва да бъде извършено под формата на нотариален акт. Делба, при която единият съсобственик не получава нищо е нищожна и няма правно действие, съответно не прекратява съсобствеността.

 В болшинството от случаи уравняването на дялове се извършва в пари.  В разглеждания случай например майката би следвало да получи парично уравнение на своя дял. Тя притежава  най-голям дял от общите имоти /в случая 4/6 идеални части от всеки от апартаментите/ и съответно би следвало да получи значителна парична сума срещу своите дялове. Плащането на сумата за уравняване на дяловете трябва да стане по банков път, тъй като по закон е предвидено, че разплащания на стойност над 10 000 лева трябва да стане именно по банков път, а стойността на дяловете на майката многократно надвишаваха тази сума. Клиентите ми обаче не разполагаха с необходимата сума, която да преведат по банков път, ако решат срещу дела си майката да получи парично уравнение, така че този вариант в случая не решаваше проблема.

Ето защо, при положение, че волята на майката е всеки от синовете й да има собствен имот, без тя да иска за себе си нито дял в натура, нито парично уравнение за своя дял от общите имоти, е необходимо все пак майката да получи нещо насреща. Такова „нещо“ би могло да бъде поемането на задължението от страна на синовете й за гледане и издръжка. При този вариант, освен че нямаше да е необходимо да се извършва парично уравняване на дяловете и нямаше да се наложи да се извършват плащания по банков път на висока стойност, синовете поемаха задължението да гледат и издържат майка си и осигуряваха  старините си.

Предложеният  вариант  е напълно възможен и допустим от закона. Като краен резултат се постига целеният от страните резултат – всеки от двамата братя става изключителен  собственик на апартамент, който е бил собственост на родителите им, без това да им струва купи пари. Майката пък гарантираше старините си.

В интерес на истината по въпроса дали е възможно  делба да се извърши по начин, по който срещу своя дял един от съсобствениците да не получи нито имот, нито парично уравнение, а спрямо него да бъде поето задължение от страна на другите съсобственици за гледане и издръжка са съществували противоречиви схващания. Някои юристи са приемали, че такъв вариант е неприемлив и задължително такава сделка трябва да се извърши под формата на нотариален акт. Други за застъпвали схващането, че подобен начин на доброволно  прекратяване на съсобствеността по отношение на общ имот е валиден.

 Противоречията по този въпрос окончателно са преодолени с Решение на ВКС по уеднаквяване на съдебната практика, постановено по реда на чл. 290 ГПК  през 2010 год., с което се приема, че прекратяването на съсобствеността по отношение на даден съсобствен имот може да стане чрез договор за доброволна делба и в случаите, в които недвижим имот се поставя в дял на един от съсобствениците  срещу задължение за гледане и издръжка.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар