Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Има ли смисъл да се заверява нотариално договор за наем

Има ли смисъл да се заверява нотариално договор за наемКогато се отдава под наем един недвижим имот, винаги съществува риск да възникнат проблеми в даден момент. За наемодателя рисковете се крият в това да не получи договорената наемна цена на имота и да не може да изгони наемателите от имота. Тези проблеми са съвсем реални и колкото и гаранции предварително да бъдат уговорени, наемодателят няма как да е сигурен, че за в бъдеще  няма да се сблъска с горните проблеми. Както и при всяка друга дейност, и при отдаването  на недвижим имот под наем съществуват рискове и те изобщо не са имагинерни. Никой и нищо не може да гарантира на наемодателя, че няма да се сблъска с проблеми от посочения характер.

Съществуват обаче варианти, при които, ако споменатите рискове настъпят, наемодателят ще може по-лесно да събере парите си за наема, а също и да опразни имота от наемателите. В общия случай, наемодателят трябва да води дела. При това, ако се сблъска едновременно и с двата проблема, което обикновено е най-честата ситуация –  да не получава наемна цена за имота и да не може да изгони наемателите от имота, той ще трябва да води две дела. Едното, за да осъди наемателя да му плати дължимата сума, а другото –  за да изгони наемателите от имота. Делата са две, защото се водят по различен ред.

От своя страна, воденето на дела, при всички случаи отнема време. Съществува и реалната възможност, ако наемодателят осъди наемателя да му плати наемната цена за имота, да не може да събере същата, поради липса на имущество на наемателя, от което да удовлетвори  вземането си.

Да отстрани наемателите от имота, за наемодателя също не е лесна работа. Свързано е с водене на дела, на повече от една инстанция, поради което не се знае кога реално ще може да си върне имота, нито пък може да бъде сигурен в крайния изход на спора, колкото и на някой абсурдно да му изглежда това.

И все пак, какво може да направи наемодателят, за да се подсигури в максимална степен, в случай, че наемателят спре да плаща наемната цена или откаже да напусне имота след изтичане на договора за наем или се случат и двете хипотези?

Наемодателят може да иска договорът за наем да бъде сключен с нотариална заверка на подписите на страните.

С какво помага това?

Помага дотолкова, доколкото в случай, че наемателят откаже да плаща и или да напусне имота, наемодателят лесно, по облекчена процедура ще може да се снабди с изпълнителен лист срещу наемателя да му заплати дължимата сума, както и да напусне имота.

Наемодателят ще може да се снабди с изпълнителен лист, без предварително наемателят да е уведомен, че наемодателят е започнал съдебна процедура.

 По искане на наемодателят, въз основа на представения нотариално заверен договор за наем, съдът може да издаде на наемодателят по реда на чл.417 ГПК заповед за незабавно изпълнение изпълнение и изпълнителен лист, по силата на който наемателят е осъден да плати дължимата цена и да напусне имота.

С този изпълнителен лист и заповедта за незабавно изпълнение, наемодателят може да се обърне направо към съдебен изпълнител, който да пристъпи към принудително събиране на дълга и отстраняване на наемателя от имота.

 Съдебният изпълнител ще наложи запори и възбрани върху имуществото на наемателя и последният няма да може да се разпореди с тях във вреда на наемодателя, така че последният да няма откъде да събере вземането си, ако осъди наемателя направо по общия ред –  чрез предявяване на искова молба.

 Съденият изпълнител може също да пристъпи към принудително отстраняване на наемателите от имота.

Наемателите разбират, че наемодателят е предприел срещу тях принудителни действия, едва след като бъдат уведомени за това от съдебния изпълнител или  след като разберат за наложени запори и възбрани върху притежавано от тях имущество. Наемателите имат право в 14 дневен срок от получаване на покана за доброволно изпълнение от съдебния изпълнител да оспорят задълженията, за изпълнението на които са осъдени като подадат възражение срещу изпълнителния лист и заповедта за незабавно изпълнение до съда, който ги е издал.

Тяхното възражение обаче не спира изпълнението на съдебния изпълнител –  ако разполагат с имущество, то вече в запорирано и възбранено, съответно могат директно да бъдат отстранени от имота.

 Наемателите могат да искат спиране на изпълнението в срока за подаване на възражение, но ако съдът не постанови спиране, те ще бъдат отстранени от имота и ако разполагат с имущество, от което съдебният изпълнител да събере вземането, той ще го събере.

Ако наемателите възразят, за да докаже вземането си , съответното правото си да отстрани наемателите от имота, наемодателят пак ще трябва да води дела, само че междувременно ще е постигнал целения от него резултат – ще е събрал вземането си и ще е изгонил наемателите.

Времето, за което наемодателят може да изгони наемателите от имота по принудителен ред изобщо не е за пренебрегване, най-вече от икономическа страна. За наемодателят не е без значение дали имотът ще остане в държане на наемателя, докато води продължителни дела, през което време наемателите не му плащат нищо или ще успее лесно да ги отстрани от имота си и да може да предостави имота под наем на други коректни наематели, които ще плащат наемна цена за имота или ще ползва имота по друг начин, какъвто намери за добре.

 Тук не трябва много да се разчита на това, че  в крайна сметка дори и по-късно наемателите да бъдат отстранени от имота и ще бъдат осъдени да изплатят обезщетение за времето, през което реално са били в имота, защото и да бъдат осъдени, няма гаранция, че изобщо разполагат с имущество, от което принудително да бъдат събрани, сумите за заплащането, на които са осъдени.

Отдаването на имот под наем винаги крие рискове. От друга страна идеята  на отдаването на имот под наеме да се реализират доходи от тази дейност. Колкото и да бъдат преценявани рисковете и ползите при отдаване на имот под наем, няма гаранции, че рискът да не бъде платена наемната цена и  наемателите да не напуснат имота няма да се реализира. Този риск не може да бъде избегнат. Може обаче превантивно да се предприемат действия, които да гарантират интересите на наемодателя при настъпването на тези рискове. За наемодателя рисковете се минимализират, ако договорът за заем бъде сключен с нотариална заверка на подписите на страните. Нотариалната заверка е разход, но при настъпването на споменатите рискове, би бил оправдан многократно.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар