Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Покупка на имот към който има риск трети лица да имат претенции

pokupka_na_imot_pretencii_ot_treti_licaНаскоро имах следния казус. Мой клиент искаше да закупи конкретен недвижим имот. Имотът много му беше харесал, а освен това беше в непосредствена близост до друг негов собствен имот и това означаваше, че ако закупи имота, който беше харесал, лесно можеше да обедини двата апартамента и щеше да притежава голям имот в центъра на София. Инвестицията изглеждаше много добра, само че имаше проблем с документите за собственост за имота, който искаше да закупи. Всъщност нямаше никаква правна пречка да се сключи самата сделка за покупко-продажба. Рискът се криеше във възможността в бъдеще трети лица да предявят претенции по отношение на имота.

Ето за какво ставаше дума и какво можеше, според мен, да се направи в случая.

Продавачът на имота, който се продаваше беше придобил една втора идеална част от имота по наследство от своите родители. Той имал и сестра, която починала и оставила две деца за свои наследници, с които от години не поддържал връзка и които живеели в чужбина. За идеалната част на своите племенници се беше снабдил с констативен нотариален акт за собственост на основание изтекло в негова полза давностно владение. С тези документи той можеше да продаде имота.

Какъв обаче беше рискът на купувача? –  Рискът се изразяваше в това, че във всеки един момент  децата на починалата сестра на продавача можеха да предявят претенции за собственост по отношение на една втора идеална част от имота и да се окаже, че купувачът не е придобил целия имот, а само половината от него /частта, която му се полага на продавача на собствено основание по наследство/.

Децата  можеха във всеки един момент да предявят претенциите си за собственост по отношение на имота, независимо, че продавачът се беше сдобил с констативен нотариален акт за собственост. От една страна това е така, тъй като констативен нотариален акт винаги може да се оспорва от лице, което претендира да е собственик на имота. От друга страна, в случая ситуацията беше усложнена в още по-голяма степен, тъй като вуйчото се беше снабдил с констативен нотариален акт по отношение на част от съсобствен имот, който случай е по-специфичен.

Лице, което установи чрез свидетели пред нотариус, че трайно, явно, необезпокоявано от трети лица е владяло даден имот в продължение на десет години, считайки имота за свой, може да се снабди с констативен нотариален акт за собственост. Когато обаче става въпрос за снабдяване с констативен нотариален акт по отношение на съсобствен имот, както в конкретния случай, е необходимо още лицето, което претендира да е придобило имота по давност, да е извършило такива действия по отношение на другия съсобственик, чрез които манифестира намерението си да владее имота, считайки го за свой. Ако такива действия не са извършени и не са сведени до знанието на другия съсобственик, то  съсобственикът, който упражнява фактическа власт върху имота се счита, че държи частта на съсобственика си, но не и че владее същата, съответно придобивна давност не тече. Следва да се отбележи още, че само по себе си снабдяването с констативен нотариален акт за собственост по отношение на частта, която се  придобива от другия наследник по наследство не е действие, с което се манифестира намерението на снабдилия се с констативен нотариален акт да владее имота, считайки го като свой.

Предвид изложеното, децата на починалата сестра на продавача можеха да предявят претенции, че се явяват съсобственици на имота. Ако все пак имотът бъде продаден изцяло, то ще се окаже, че половината от имота е продаден без съгласието на децата. Сделка, сключена без съгласието на собственик е недействителна на основание чл. 26 ЗЗД. Тя не произвежда правно действие, не прехвърля правото на собственост по отношение на имота и е недействителна. Купувачът по такава сделка ще бъде недобросъвестен владелец и на собствено основание, той би могъл да придобие имота, само ако владее същия в продължение на десет години от извършването на сделката, за като е необходимо да упражнява трайно и явно фактическа власт върху имота, считайки го за свой, без да бъде обезпокояван от действията на трети лица. Ако обаче до изтичането на този десетгодишен срок действителните собственици предявят претенциите си за собственост по отношение на имота, техните права ще бъдат предпочетени пред тези на купувача.

Вижда се, че рискът от сключването на подобна сделка е много голям. Да живее в несигурност купувачът в продължение на толкова дълъг период от време, е преценка, която купувачът сам трябва да направи за себе си.

 Продажба, извършена без съгласието на собственика е недействителна. Колкото и последващи сделки да бъдат извършени след това с имота, те не могат да бъдат противопоставени на действителния собственик на имота, тъй като никой не може да прехвърли права, които не притежава. В чието владение и да се намира имотът, действителните собственици ще могат да искат връщане на собствената им част от имота.

Вън от горното, в правото важи правилото, че продажбата на чужда вещ не е недействителна. Вярно е, че с нея не се прехвърля правото на собственост и купувачът не става собственик на имота, пак поради причината, че никой не може да прехвърли права, които не притежава, но сделката сама по себе си не е недействителна. За продавача възниква облигационното задължение за прехвърляне на собствеността.

 Ако обаче купувачът е бил добросъвестен като е придобил имота по силата на нотариален акт от продавач, без да знае, че последният не е бил собственик на имота, купувачът ще придобие имота на собствено основание, с изтичане на петгодишна давност.

В разреждания случай, ако имотът бъде прехвърлен един път и впоследствие продаден на трето добросъвестно лице, то това трето лице няма да придобие правото на собственост по отношение на имота чрез сключването на сделката, понеже и праводателят му не е притежавал собствеността по отношение на имота.   Ако последният купувач обаче е придобил имота въз основа на действителен нотариален акт, без да е знаел, че праводателят му не е собственик на имота, то това лице става добросъвестен владелец и придобива имота с изтичането на петгодишна придобивна давност. Необходимо е добросъвестността да е съществувала при сключването на сделката. Тя се предполага до доказването на противното.

Въпросите, свързани със собствеността на имоти понякога са твърде комплицирани от правна страна, а когато бъдат намесени  желанията и емоциите на страните, което е напълно разбираемо, още повече когато става въпрос за жилище, в което купувачът възнамерява да живее, нещата стават още по-сложни. Сами взимаме решенията относно действията, които  предприемаме, но винаги е добре да сме наясно с рисковете, които крие дадена ситуация.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии