Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Какви са основните рисковете за купувача при покупка на недвижим имот

Какви са основните рисковете за купувача при покупка на недвижим имот

Основен страх за купувача, при сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот, е  дали няма да се окаже така, че трети лица да предявят претенции по отношение на имота и купувачът да се окаже отстранен от имота –  останал без имот и  без пари. Рисковете могат да се сведат до минимум, ако купувачът знае основни положения  относно неговите права по отношение на продавача и евентуално трето лице, което претендира права по отношение на имота.

 

Задължително при сключване на договор за покупко-продажба се извършва проверка в Агенцията по вписвания  дали продавачът не се е разпоредил с имота и дали има вписани искови молби срещу него по отношение на продаваемия имот. Защо е необходимо това ?

Ако трето лице претендира да  е носител на правото на собственост или на други вещни права по отношение на даден недвижим имот и докаже тези свои права, тогава това трето лице ще има право да си върне имота, без оглед на това колко пъти имотът е бил прехвърлян и  в чие държане се намира имотът. Ако третото лице се окаже собственик на имота, той ще получи имота си, а купувачът има право да търси платените пари от неговия продавач. В този случай правата на действителния собственик се предпочитат пред тези на купувача, Без значение е  кога е заведен искът за собственост, съответно кога е вписана исковата молба и кога купувачът е придобил имотът. Дори купувачът да е закупил имота пред вписването на иска за собственост в агенцията по вписвания, то купувачът ще се окаже отстранен от имота и ще се признаят правата на истинския собственик. Ако искът е заведен  първоначално срещу този у когото е имотът, а по време на делото, последният се разпореди с имота, действителният собственик следва да измени иска си срещу новия приобретател, освен ако не е наложена възбрана върху имота.

Или накратко казано, при предявен иск за собственост, правата на истинския собственик се предпочитат, пред тези на купувача, без оглед на това дали първо имотът е закупен от купувача или първо е предявена исковата молба за собственост от действителния собственик. Колкото и проверки да се правят в агенцията по вписвания относно тежести  за имота, няма гаранции, че купувачът няма да бъде отстранен от имота. Ето защо много внимателно трябва да се проследи собствеността на имота, за да се прецени дали би  било вероятно трето лице да предяви права по отношение на имота в бъдещ момент, а също и да се договорят клаузи за ангажиране отговорността на продавача за възстановяване най-малко на действителната продажна цена на имота в случай на отстраняване на  купувача от имота .

Страховете, дали трето лице няма да предяви права по отношение на имота за в бъдеще и дали купувачът няма да се каже отстранен от имота са неоснователни  в определена категория случаи. За изясняване на проблема, следва да се прави разлика между иск за собственост и исковете за разваляне на договори. / При иск за собственост трето лице претендира да има определени права по отношение на имота или продавачът да не е бил собственик на имота;  В този случай, ако докаже основателността на иска си, правата на третото лице по отношение на имота ще се предпочетат пред тези на купувача/. При развалянето на договора,  става въпрос за следното: продавачът  се явява собственик на имота и  валидно е сключил сделката за покупко-продажба с купувача. В конкретно предвидени от закона случаи обаче, праводателят на продавача има право да развали договора, по силата на който продавачът е станал собственик на имота / Например по договор за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът се легитимира като собственик на имота въз основа на договор за дарение. Дарителят обаче има право да развали договора за дарение в предвидените за това случаи – например поради това, че дареният не дава издръжка на дарителя, от която последният се нуждае/.

 Ако дарителят, в разглеждания случай,  успее да развали договора за дарение,  а имотът вече е продаден на трето лице, поставя се въпросът чии права се предпочитат  и кой е собственик на имота –  дарителят, който е развалил договора за дарение или купувачът, който е платил цената. Чии права трябва да бъдат защитени в по-голяма степен? Единият е развалил договор, поради виновно неизпълнение на задължения на насрещната страна по договора. Другият е платил за имота.

Ето в тези случаи е от изключително значение кога е предявен искът за развалянето на договора и кога е придобита собствеността на имота от купувача. Ако вписването на исковата молба за разваляне на договора, по силата на който  продавачът е придобил имота, е вписана преди сделката, с която продавачът прехвърля имота на купувача, то ще се предпочетат  правата на праводателя на продавача.. Ако първо е сключен договора за покупко-продажба, а после е  заведен искът за развалянето на договора, по силата, на който продавачът е станал собственик на имота, ще се предпочетат правата на купувача, пред тези на праводателят на продавача.

С риск разглежданите хипотези да се усложнят твърде много, ще засегна  накратко и случаите, при които става въпрос за възстановяване на запазена част, предвид  често срещните случаи в практиката. Право на запазена част от наследството имат определен кръг лица –  родители, съпруг и низходящи. Когато наследодателят е извършил  дарение или завещание по отношение на даден недвижим имот, лицата с право на запазена част могат да искат намаляване на дарствените и завещателните разпореждания до размера на тяхната запазена част.  Възможно е междувременно имотът да бъде продаден от надарения/ заветника на трето лице. Тогава се поставя въпросът  какви са рисковете за купувача закупил имот от надарен или от заветник и възможно ли е купувачът да се окаже отстранен от имота поради уважаване на иска за възстановяване на запазена част, предявен от лице с право на запазена част. В такива случаи следва да се има предвид, че дори искът на лице с право на запазена част да бъде уважен, не във всички случаи имотът се връща в наследствената маса. Имотът изобщо не може  да се върне в наследството, ако сделката за покупко-продажба  е станала след изтичане на една година от откриване на наследството и преди вписването на исковата молба за намалението, В тези случаи правата на трети лица се стабилизират , а наследниците  с накърнена  запазена част получават само парично уравнение  от продавача.

 Ако  продажбата е извършена преди да е изтекла една година от откриване на наследството или след изтичане на една година, но при вписана искова молба за намалението, имотите могат да бъдат върнати в наследството, но само ако   наследникът с право на запазена част не може да допълни своята запазена част от имуществото на заветника или надарения / продавача по сделката/ и ако приобретателят /купувача/ не допълни запазената част в пари.

Накратко казано, в случаите, в които е възможно  договорът или основанието по, силата на което продавачът се легитимира като собственик на имота да отпадне, е от значение дали към датата на сделката има вписана искова молба  за имота относно претенции на трети лица / в разглеждания по-горе случай е от значение и дали е изминала една година от откриване на наследството/. Ако има вписана такава искова молба и искът бъде уважен, предпочитат се правата на ищеца по тази искова молба,  пред  правата на купувача.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар