Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Защо, кога и как да сключим предварителен договор?

predvaritelen_dogovor

Настоящото изложение е с оглед сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,  макар че доста от написаното ще бъде валидно и за други видове предварителни договори, като например предварителен договор за замяна на недвижим имот, за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане или пък за покупко-продажба на МПС. Последно споменатите договори имат свои специфични особености, поради които не се срещат твърде често в практиката.

        Предварителният договор е този договор, с който страните уговарят сключването на друг окончателен договор, в нашия случай, за покупко-продажба на недвижим имот. Страните по него придобиват правото да искат по съдебен ред сключването на окончателен, което право е установено с разпоредбата на чл.19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. По своята правна същност предварителният договор е организационен т.е. с него страните уговарят бъдещите си действия, извършвани с оглед сключването на окончателен договор. Именно затова в предварителния договор се уговарят задълженията на страните за снабдяване с документите, необходими за сключването на окончателния договор, уговорки задължаващи бъдещия продавач да не прехвърля или учредява друго вещно право върху имотът предмет на предварителния договор, дори уговорки за деня, часа и нотариуса, при който да се изповяда окончателния договор.

        Предварителният договор е още двустранен и възмезден т.е. по него винаги има две страни, които поемат насрещни задължения една спрямо друга. С оглед възмездния характер на предварителния договор в него биха могли да присъстват уговорки за неустойка и други обезпечения на страните, в случай че насрещната страна не изпълни свое задължение. Би могло например да се предвиди неустойка в случай, че продавачът по бъдещия договор ипотекира, учреди право на строеж на друго лице върху имота, повреди или измени фактическото състояние на имота до сключване на окончателния договор или дори ако сключи друг предварителен договор със същия имот.

        Изложеното дотук отговаря на първия въпрос – защо е необходимо сключването на окончателен договор? Накратко отговор би бил – за да се обвърже насрещната страна със задължение за сключване на окончателен договор, както и съпътстващи, изрично уговорени, други задължения, които да бъдат скрепени с договорни санкции /неустойка/ в случай на тяхното неизпълнение.

        Предварителният договор се сключва, когато страните все още не са готови за сключването на окончателния договор, като понякога това се дължи на чисто организационни подробности като снабдяването с всички необходими документи или не е събрана цялата продажна цена. Друга причина би била, че продавачът по бъдещия договор все още обитава имота /жилище например/, предмет на предварителния договор, но би желал да обвърже насрещната страна с  предлаганите от нея условия и цена за продажбата на имота. Мотивите за сключването на предварителен договор могат да бъдат много и разнообразни, важното е че с него се обвързва насрещната страна за сключване на желан окончателен договор на етап, когато все още една от страните няма готовност за неговото сключване, което дава една по-голяма сигурност  и на двете страни по него.

      Отговорът на последния въпрос изглежда най-лесен – предварителния договор трябва да бъде сключен в писмена форма; в него трябва да се съдържат уговорки за неговия предмет – недвижимия имот, който да бъде индивидуализиран, така както се изисква за сключването на окончателен договор – нотариален акт, както и уговорки за цената. Със сключването на предварителен договор би могло да бъде предадено владението на имота, да бъде платена част от цената. Въпреки тези основни положения, които са широко известни, практическото изпълнение на един предварителен договор изисква необходима подготовка и сериозно обмисляне на  конкретните обстоятелства, пред които сте изправени.

       Сключването на предварителен договор трябва да бъде предшествано от отговор на въпроса – защо се налага неговото сключване, а след това и как най-добре да защитите собствения си интерес, обезпечавайки сключването на окончателния договор.

       Често сключването на предварителен договор се предшества от проверка на собствеността на имота – би могло да се провери дали продавачът е собственик, дали за имота не се водят съдебни спорове, дали не са наложени възбрани върху него. Така още на етап сключване на предварителен договор биха могли да се избегнат последващи спорове с недобросъвестен контрагент.

       Накрая като извод, искам да кажа, че не трябва де се гледа на предварителния договор като на чисто технически въпрос, а още на този етап следва да бъдат очертани възможните желани и нежалани хипотези, за да бъдат избегнати, доколкото е възможно последните или поне да бъдат обезпечени собствените ни интереси при нежелано развитие на обстоятелствата.

                                                                                  Изготвил: Ирена Джаджарова


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар