Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Обявяване предварителния договор за окончателен или неговото разваляне?

Сключването на окончателен договор е право на всяка страна, изпълнила или готова да изпълни своите насрещни задължения /плащане на цената/, което се реализира по съдебен ред в едно особено исково производство. Това право е уредено с нормата на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Решението, с което се уважава един такъв иск замества нотариалния акт, с който страните доброволно биха могли уредят отношенията си, прехвърляйки имота. Страни по иска са лицата, които/или от името на които/ са сключили предварителния договор.

 Исковото производство за обявяване предварителния договор за окончателен е особено, тъй като в него съдът като че ли „замества” нотариуса и проверката, която последният извършва при сключване на нотариален акт. Така например съдията проверява дали обещателята /бъдещият продавач/ е собственик на имота, както и спазени ли са изискванията на закона, за да бъде извършено прехвърлянето.

 Следваща особеност в това производство е че с решението, с което искът е уважен съдът е длъжен да осъди ищеца да заплати разноските за прехвърлянето на имота, както и дължимите данъци и такси за имота.

Има обаче случаи, в които  воденето на такова дело не би довело до положителен резултат за изправната страна. Това са случаи, когато предварително може да се разбере резултатът от воденото дело или случаи, при които времето и усилията по едно такова дело не биха били възмездени дори с положителен резултат от делото. В такива случаи е по-добре предварителния договор да бъде развален и усилията да се насочат към връщане на това, което е дадено въз основа на предварителния договор и претендиране на вредите от неизпълнението на насрещната страна.

В следващите редове ще изложа хипотезите, при които е по-добре предварителният договор да бъде развален. Най-широко известен е случаят, при който продавачът вече е прехвърлил недвижимия имот, предмет на предварителен договор на трето лице. В този случай продавача вече не притежава имота /или не го е притежавал и към момента на сключване на предварителния договор/ и иск за обявяване предварителния договор за окончателен ще бъде отхвърлен от съда. Загуба на време и усилия би било водене на такъв процес.

 На следващо място, когато за същия имот вече е заведен иск със същия предмет т.е. продавачът е сключил повече от един предварителен договор и друг негов съдоговорител вече е образувал дело за сключване на окончателен договор. Съгласно Правилника за вписванията завеждането на такава искова молба се вписва в „Имотен регистър”, което прави непротивопоставими на ищеца, спечелил делото, всякакви прехвърлителни сделки с имота. В случая важи правилото „Пръв по време, пръв по право”. Завеждането на втори иск с предмет същия имот не би довело до положителен резултат, тъй като предимство би имало лицето, първо завело и вписало исковата си молба.

Не на последно място е хипотезата, при която преди завеждането на делото се оказва, че върху имота има вписана ипотека/и или възбрани. Това са вещни тежести, които следват имота при неговата продажба. В този случай с решението, с което е уважен иска ще прехвърли собствеността на имота, но върху него ще продължат да тежат вписаните ипотеки и възбрани. Така се оказвате собственик на имот, които може да бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител за дългове на предишния собственик на имота.

В изложените по-горе хипотези е възможно да насочите усилията си към развалянето на предварителния договор, което се извършва с едностранно волеизявление /най-често нотариална покана/. След като договорът бъде развален бихте могли да претендирате връщането на всичко, което сте дали в изпълнение на предварителния договор, както и други вреди, ако има такива.

                                                              Изготвил :Ирена Джаджарова


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар