Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Как да развалим сключен предварителен договор?

razvalqne_dogovor Предвид същността на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, като такъв подготвящ сключването на окончателния т.е. нотариалния акт, доста често страните по него или една от тях предоставя на другата някаква имуществена облага – пари или други вещи със значителна имуществена стойност. Разменените между страните имущества са не само в изпълнение на предварителния договор, но и в очакване на сключването на окончателния договор. Именно със сключването на окончателния договор и след изпълнението на другите постигнати договорки между страните, се постига равновесието между страните – всяка получава имуществената облага, заради която се е задължила от своя страна да предостави вещ или друга ценност.

 На практика възникват случаи, при които една от страните изпълнява добросъвестно и коректно своите задължения по сключения предварителен договор, разчитайки на същото поведение от насрещната страна. В случай, че не насрещната страна не изпълни своите задължения, възниква въпросът какво може да направи изправната страна по договора. Възможностите, които стоят пред нея са да предяви иск за обявяване на сключения договор за окончателен или да развали сключения предварителен договор. В настоящото изложение ще се спрем по-подробно на втората възможност.

На първо място следва да бъде посочено, че след разваляне на предварителния договор отпада правното основание, въз основа на което страните са разменили някакви престации помежду си т.е. след развалянето на договора всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е получила в изпълнение на сключения предварителен договор.

Предпоставките, които трябва да са налице, за да се развали предварителния договор са следните:

1/неизпълнение на насрещната страна – това неизпълнение може да бъде пълно, забавено, лошо или частично;

2/неизпълнението трябва да се дължи на виновното поведение на тази страна – като тук вината може да бъде и в двете форми, а именно – умисъл /например страната е сключила договора със съзнанието, че няма да може да изпълни задълженията си по него/ или което е по-често срещано –  небрежност /неизправната страна не е положила грижите, които всяка добросъвестна страна би положила, за да изпълни задълженията си/ и

            3/ развалящата договора страна да е изправна т.е. да е изпълнила своите задължения по сключения договор.

            Необходимо е също така да липсва отрицателната предпоставка, за да бъде упражнено правото на разваляне, посочена в разпоредбата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, а именно неизпълнената част от задължението да не е незначителна с оглед интереса на кредитора /изправната страна/.

Тъй като със самия предварителния договор не се прехвърля право на собственост, нито се учредява вещно право върху недвижим имот /този ефект се постига с окончателния договор/, развалянето става с писмено волеизявление, оформяно най-често в практиката като нотариална покана, което предупреждение трябва да бъде получено от насрещната страна, за да породи своето действие. В това писмено волеизявление /нотариална покана/ следва да бъде даден подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му предварителния договор ще се смята за развален.

Налице са случаи, при които не е необходимо да бъде предоставян допълнителен срок за изпълнение на неизправната страна, за да бъде развален договора т.е. самото волеизявление е достатъчно, без да е необходимо изтичането на срок, в който длъжникът има възможност да изпълни. В закона са визирани три такива хипотези, а именно:

1/изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти;

2/поради забава на неизправната страна изпълнението е станало безполезно за насрещната страна; и

3/задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното между страните време.

При наличие на една от трите възможности, би могло предварителният договор да се развали и без даване на възможност за изпълнение. По-важното в случая обаче е възможностите за разваляне на предварителен договор без даване на възможност за изпълнение на неизправната страна, които са намерили израз в съдебната практика. Предвидено е, че страните могат сами да определят условията, при които настъпва разваляне на предварителния договор с едностранно волеизявление на изправната до неизправната страна. Така например би могло да се предвиди, че изявлението за разваляне може да бъде отправено и да породи своето действие след изтичането на предварително определен от тях срок след настъпване падежа на изпълнението, без да е необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение. Тази възможност върховният съд е извел от принципа на договорната свобода на страните, както и от диспозитивния характер на разпоредбата, уреждаща развалянето на договорите с едностранно волеизявление.

Последното е от изключително значение, тъй като още при сключването на предварителния договор страните имат възможност да предвидят начините за развалянето на същия и да уговорят най-благоприятната за тях възможност, тази която би спестила допълнително време и усилия за тях, при евентуално неизпълнение от насрещната страна.

                                                           Изготвил: Ирена Джаджарова


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар