Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Имот в недовършена сграда. Какви са последствията?

nedowarshen-stoej

НЕДОВЪРШЕНА СГРАДА

Последните години често срещана практика е да се сключва договор за учредяване право на строеж, по силата на който собственикът на земята предоставя правото на друго лице /приобретател/ – да изгради лично или чрез трето лице  сграда в собствения му имот като приобретателят  стане изключителен собственик на построеното. Срещу учреденото право на строеж обикновено приобретателят се задължаваше да построи за собственика на земята самостоятени обекти в сградата, на които последният да стане изключителен собственик.

Правото на приобретателя да построи сграда в чужда земя обаче  не  е неограничено във времето, а той трябва да завърши сградата на етап груб строеж в срок от пет години от датата на учредяване на правото на строеж по нотариален ред или от влизане в сила на задължението му за  реализиране на правото на строеж, ако тази дата е по-късна от датата на учредяване на правото на строеж по нотариален ред. Тъй като не са редки случаите, в които приобретателят не е успял в срок за упражни правото на строеж като построи сградата до покрив, възникват въпроси, различно решавани от съдилищата  какво се случва с правата на страните по договора. На някой от тези въпроси  съдебната практика вече даде отговор.

Срок за построяване на срадата

За правилното разбиране на проблемите, които биха могли да възникнат при неизпълнение на договори за учредяване на право на строеж, на първо място следва да се има предвид, че петгодишният срокът, с който се погасява правото да се построи сграда в чужд имот е давностен, от което следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да приложи давността, а собственикът на земята трябва да направи възражение за давност. Освен това собственикът на земята не може да се позове на давността след като правото на строеж вече е реализирано – чл. 118 ЗЗД; срокът може да бъде прекъсван и спиран на предвидените в чл. 115 и 116 ЗЗД основания.

Счита се, че правото на строеж е упражнено  когато сградата бъде реализиран на етап груб строеж в срок от пет години от датата на учредяване на правото а строеж, съответно от датата, от която страните са уговорили, че  влизат в сила задълженията на приобретателя за реализирането на сградата. В случай, че в указания срок приобретателят не изгради сградата на етап груб строеж, то собственикът на земята може да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу приобретателя. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, като собственикът ще трябва да заплати увеличената стойност на имота в резултат на подобренията. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти, независимо дали част от сградата и съответно част от самостоятелните обекти вече са построени и  с покрив /плочата на горния етаж/.

Ако строителят е продал имоти  в сградата на купувачи

Много са случаите, в които приобретателят /строителят/ е прехвърлил правата си на трето лице /строител на когото е учредено право на строеж върху земята е продал правото на строеж за определени имоти в сградата на трето лице/ и не е успял в срок да завърши сградата. В тези случаи, ако договорът между строителя-предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще запазят правата си по отношение на имотите, които са закупили  с право на строеж. Те обаче черпят права отстроителя на когото  първоначално е било прехвърлено правото на строеж и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него. Последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята, затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок от учредяването на суперфицията. Ако този срок не е спазен и давността не е спирана и прекъсвана, правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на давността от собственика на земята. Той ще придобие изградената част от сградата, а  купувачът ще има право да получи увеличената стойност на правото на строеж съобразно построеното, съставляващо подобрение на имота. При това разрешение обаче собственикът на земята ще има възможност да учреди правото на строеж възмездно на друго физическо или юридическо лице, за да получи средства за изграждане на своите обекти и довършване на сградата, както и да обезщети купувачите с погасени права. Възможно е обаче неговият интерес, за довършване на сградата да изисква да се запазят правата на тези, чиито обекти са изградени, затова той може да упражни правото си за прекратяване на правото на строеж поради това, че строежът не е реализиран в петгодишния давностен срок само по отношение на лицата, чиито обекти не са построени.

Кога се считат за построени отделните имоти в сградата

На следващо място поставя се въпросът в кой момент отделните собственици  на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост придобиват правото на собственост върху имотите си  – и по-конкретно дали това е моментът, в който техните имоти са реализирани на етап  груб стоеж или когато цялата сграда е реализирана на етап груб строеж.

Приема се в съдебната практика, че  отделните лица придобиват право на собственост върху имотите в сградата в момента, в който сградата бъде изградена на етап груб строеж, а не когато техните обекти бъдат изградени на етап груб строеж. Изключение от това правило е допустимо само в случаите  когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи /части/ на строежите, които могат да се изпълняват и ползват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.

В практиката се поставя въпросът от кой момент започва да тече давностният срок за построяване на сграда в чужд имот и прекъсва ли се този срок при прехвърляне на правото на строеж от първоначалния на последващ носител на правото на строеж.

Когато правото на строеж се учредява с договор между страните, от момента на сключването му или от момента, в който те са уговорили, че ще породи действие, започва да тече и срокът за упражняването му. Учредителят на правото следва да съдейства на приобретателя за изпълнението на договора. Ако собствениците на земята нямат /поради състоянието на имота/ и не са поели задължение да извършат някакви фактически или правни действия, всички необходими действия за започването на строежа трябва да бъдат извършени от приобретателя. Ако според естеството на учредените права в договора учредяване право на строеж не може да предприеме някое от необходимите действия по реда на ЗУТ без съдействието на собствениците на земята, или ако някой от тях недобросъвестно се противопостави на предприети от суперфициаря действия, собствениците на земята не могат да се позоват на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност.

Ако строителството се забави по други обективни причини, които не са свързани с недобросъвестно поведение на собственика на земята и с неизпълнение на задълженията на суперфициаря, като например съдебни спорове с трети лица по повод на издадените разрешения на строеж, през времетраенето им, петгодишния давностен срок за построяването на сградата няма да тече.

Последващото прехвърляне на правото на строеж от строителя  на купувач лице не обвързва собствениците на земята и по отношение на купувача не започва да тече нов срок за упражняване на правото на строеж, защото той не може да има повече права от своя праводател /строителя/. Петгодишният давностен срок тече от един и същи момент както за строителя, така и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в сградата.

Изводът е, че петгодишният давностният срок за упражняване на правото на строеж започва да тече от момента, в който договорът за учредяването на правото на строеж породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята /или дори някои от тях/ недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност.

При учредяване на правото на строеж за отделните самостоятелни обекти на различни лица, то възниква от отделни договори и не може да се разглежда като единно за цялата сграда. Когато тези обекти могат да бъдат построени само в определена последователност и упражняването на правото на строеж от носителя на правото на строеж зависи от извършването на фактически или правни действия от собственика на земята, той /собственикът на земята/ не може да се позове на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Така например, ако собственикът на земята учредява право на строеж за втория и третия етаж, като се задължава да построи за себе си първия етаж и не го изгради, той не може да изисква от носителя на правото на строеж да реализират тяхното право. То не може да се погаси по давност, тъй като давностният срок не може да започне да тече.

Аналогично е положението за третия етаж, когато суперфициарят с право на строеж за втория етаж не го изгражда. В този случай давностният срок за упражняване на правото на строеж на третия етаж не може да започне да тече, докато не е изпълнен вторият етаж – от носителя на правото на строеж за този етаж или от собственика на земята.

.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар

  • Най-популярни статиии