Блогът на адвокат Константинова за правна помощ

Как да защитим интересите си?

Прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане

Woman

ДОГОВОР ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ СРЕЩУ  ПОЕМАНЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

Същност и предмет.

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, собственикът на имота / Прехвърлител/ прехвърля правото си на собственост върху имота на друго лице /Приобретател/, което поема задължение да полага грижи и да дава издръжка на Прехвърлителя или на посочено  трето лице, която се ползва от Договора.

При сключване на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу поемане на задължение за даване на издръжка и гледане отначало не е известно каквъв ще е обемът в количествено и времево отношение на задълженията на Приобретателя. Тези задължения могат да надхвърлят значително полученото, но може и да е обратното.

Задълженията на страните по този договор не са определени в закона. Те са предмет на постигнато споразумение между тях. В случай, че не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, дължи се цялата необходима издръжка – храна, ежеднвени разноски, облекло и други, без оглед на това дали Прехвърлителят разполага с достатъчно имущество и доходи, за  да си ги осигурява и сам. Дължат се също всички необходими грижи за здравето, хигиената и домакинството на Прехвърлителя според нуждата и възможностите му да се справя сам.

Основания за развалянето на Договора

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу поемане на задължение за издръжка и гледане може да бъде развален по съдебен ред  в случай, че при сключването му Приобретателят е знаел за тежкото нелечимо заболяване на Прехвърлителя, което неминуемо води до скорошна смърт. Само по себе си знанието за болестното състояние на Прехвърлителя не лишава договора от основание, но знанието за предстоящата смърт може да квалифицира сделката като сключена без основание, когато се касае до съвсем кратък срок между сключването на договора и настъпилата смърт.

Договорът може да бъде развален  и когато издръжка и грижа въобще липсват или не са съответни на нуждата на Прехвърлителя (действията на Приобретателя в изпълнение на задължението са непостоянни и недостатъчни). Оказването на внимание и грижи от близки на Прехвърлителя не изключват надлежното изпълнение на задълженията от страна на Приобретателя стига те да са предоставени по желание, а не защото Приобретателят не изпълнява задълженията си.

Договорът може да бъде развале когато е сключен с оглед личността на Приобретателя и последният не може да полага грижи и да дава издръжка по обективни причини. Поетото задължение за предоставяне на грижи е лично, поради което Приобретателят не може да бъде заместен от друг, без съгласието на Прехвърлителя, но това правило не е абсолютно – Приобретателят винаги може да бъде заместен при извършването на действия, за които са необходими специални знания или умения, или по друга причина не може да бъдат извършени лично от задълженото лице, напр. оказване на медицинска помощ или извършването на манипулации, при които полът и възрастта на страните имат значение.

Какво се случва, ако Приобретателят почине преди Прехвълителя? Подлежи ли Договорът на разваляне?

Законът не дава отговор на този въпрос, но съгласно постояната съдебна практика в случай на смърт на Приобретателя, наследниците му, които са приели наследството  ще отговарят пред Прехвърлителя до размера на наследствения им дял и те следва да  обезпечат издръжката и грижите. В противен случай  би могло да се стигне до прекратяване на договора  поради неизпълнение от тяхна страна като правоприемници.Ако обаче Прехвърлителят е имал предвид конкретните лични качества на Приобретателя и при сключване на договора е бил мотивиран само от тях, както и когато е било изрично уговорено, че той не ще може да бъде заместван от други лица, ако прецени, че наследниците на задълженото лице не могат да изпълняват неговите задължения, Прехвърлителят може да разваля договора по съдебен ред.
Какво се случва, ако Прехвърлителят  отказва съдействие на Приобретателя и по този начин възпрепятства възможността за полагането на грижи?

В този случай Приобретателят по своя инициатива  следва да предложи трансформация на това си задължения в парично такова, за да избегне развалянето на договора поради виновно неизпълнение от негова страна.

Къде следва  да изпълнява задълженията си по Договора Приобретателят? Местоизпълнението на поетото задължение  е дома на Прехвърлителят по договора, ако последния е останал да живее в него.

Трансформиране на задълженито за даване на издръжка  в натура в парични задължения.

При изправност на Приобретателя /задълженото лице/ при договор за даване издръжка в натура Прехвърлителят няма право да трансформира дължащата му се издръжка в натура в парична издръжка, освен когато той самият по независещи от него причини не може да окаже необходимото съдействие за да получи изпълнението в натура, в който случай може да иска паричния еквивалент на издръжката в натура, докато тази причина съществува.

При неизправност на Приобретателя Прехвърлителят има право да иска вместо даване издръжката в натура паричната и равностойност.

При недаване от Прехвърлителя необходимото съдействие за изпълнението на задължението в натура и Приобретателят  има право да трансформира задължението си в паричния му еквивалент и да го погасява чрез плащане на съответната сума.

Договор сключен в полза на трето лице

Договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане може да бъде сключен в полза на трето лице, като в този случай Прехвърлителят прехвърля собставността върху имота си срещу задължението на Приобретеля да ползага грижи и да дава издръжка на третото ползващо се лице. Третото лице не е страна по договора, макар той да е сключен в негова полза. С оглед на това положение третото лице няма и права да въздейства върху договора. Третото лице може да заяви, че иска или отказва да се ползва от уговорката в негова полза. При положение, че е възприел да се ползва от договора, неговите права имат за адресант обещателя (Приобретателя), а съдържанието им се свежда до дължимата от последния грижа и издръжка. Това трето лице не може да предяви иск за разваляне на Договора поради неизпълнение от страна на поелия задължението за издръжка и гледане. Третото лице може само да иска изпълнение на задължението от задължилото се лице или обазщетение за неизпълнение. В случай, че третото лице наследи Прехвърлителя, може да разваля договора  поради неизпълнение от страна на Приобретателя.

Искът за развален на договор за прехвърляне нанедвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане се погасява с изтичането на 5 годишен давностен срок от смъртта на Прехвърлителя.


При допълнителни въпроси по темата, може да се свържете с адвокат Константинова онлайн, като кликнете тук.

Ако тази публикация ви е харесала, натиснете Фейсбук бутона "Харесва ми"


 

Оставете коментар